关于建设用地使用权变更登记的几个问题.docxVIP

关于建设用地使用权变更登记的几个问题 第100条建设用地使用权转让、交换、投资或者转让的，应当向登记机关申请变更登记。 [释义]本条是关于建设用地使用权流转后变更登记的规定。 本法第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。”建设用地使用权作为重要的用益物权, 不但其取得需要登记, 其流转也需要及时变更登记。否则该流转行为就无法发生法律效力, 权利人的利益就得不到充分保障。 《土地登记规则》第三十四条至第四十七条针对国有土地使用权变更的不同情况对变更登记做了规定, 主要包括以下内容: 1.国有土地使用权的转让。有下列情形之一的, 土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内, 涉及房产变更的, 在房产变更登记发证后十五日内, 申请变更登记: (1) 依法转让土地使用权的; (2) 因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的; (3) 房屋所有权变更而使土地使用权变更的, 在申请变更登记时, 应当提交变更后的房屋所有权证书。 2.划拨改出让。划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的, 土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后三十日内, 申请变更登记。 3.企业入股。企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权, 再以入股方式转让的, 转让双方当事人应当在入股合同签订之日起三十日内, 申请变更登记。 4.单位合并、分立。因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的, 有关各方应当在合同签订后三十日内或者在接到上级主管部门的批准文件后三十日内, 申请变更登记。 5.交换、调整。因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的, 交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内, 申请变更登记。 6.因抵押而取得土地使用权。因处分抵押财产而取得土地使用权的, 取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后三十日内, 申请变更登记。 7.因购买房改房而获得国有土地使用权。出售公有住房, 售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起三十日内, 申请变更登记。 8.抵押合同变更, 主要是合同主体变更, 而使抵押的土地使用权发生变化。土地使用权抵押期间, 抵押合同发生变更的, 抵押当事人应当在抵押合同发生变更后十五日内, 申请变更登记。 9.土地使用权出租合同的变更。土地使用权出租期间, 租赁合同发生变更的, 出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后十五日内, 申请变更登记。 10.因继承而获得土地使用权或者土地他项权利。依法继承土地使用权和土地他项权利的, 继承人应当在办理继承手续后三十日内, 申请变更登记。 11.其他。其他形式的土地使用权和土地他项权利变更, 当事人应当在发生变更之日起三十日内, 申请变更登记。 第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的, 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 [释义]本条是关于建筑物、构筑物及其附属设施随建设用地使用权的流转而一并处分的规定。 根据法律、行政法规的规定, 建设用地使用权流转时, 其地上建筑物和其他附着物同时流转。城市房地产管理法第三十一条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”担保法第三十六条第二款规定:“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的, 应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十三条规定:“土地使用权转让时, 其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”第三十三条第一款规定:“土地使用权抵押时, 其地上建筑物、其他附着物随之抵押。” 在我国, 建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性, 但在转让中必须实行“房地一致”原则, 以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。实行“房随地走”, 作为实现房地一致的方式之一, 已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。本条规定与已有法律制度是一致的, 也符合社会生活实际。 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的, 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 [释义]本条是关于建设用地使用权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转而一并处分的规定。 根据法律和行政法规的规定, 地上建筑物和其他附着物所有权流转时, 其使用范围内的建设用地使用权随之流转。担保法第三十六条第一款规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的, 该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”第三款规定:“以乡 (镇) 、村企业的厂房等建筑物抵押的, 其占用范围内的土地使用权同时抵押。”城镇国有土地出让转让暂行条例第二十四条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有