宏观深度报告：详解超大特大城市“城中村”改造-20231020-平安证券-16页.pdfVIP

宏 2023 年10 月20 日 观 报 宏观深度报告 告 详解超大特大城市“城中村”改造  证券分析师 平安观点： 钟正生 投资咨询资格编号  本轮超大特大城市“城中村”改造提出的背景有四：1 ）我国超大特大 城市“城中村”改造的必要性更强，新市民居住问题更为突出。2 ）“城 S1060520090001 宏 ZHONGZHENGSHENG93 4@ 中村”改造有望成为地产行业向“租赁并举”格局过渡的重要推动力。 住建部表示，“十四五”期间，将力争新增保障性租赁住房占新增住房 观 贾清琳 投资咨询资格编号 供应总量30% 以上。3 ）“城中村”改造是今年中央稳地产预期，探索 深 S1060523070001 房地产新发展模式的重要举措。2022 年我国人口自1960 年以来首次 出现负增长，城镇化率较2021 年提升0.5%、增幅是近30 年以来新 度 JIAQINGLIN776@ 报 低，中国人口发展进入总量见顶、城镇化率增速放缓的新阶段。但城 镇化率放缓也意味着大城市人口占比仍然会不断扩大，这也是我国未 告 来地产行业主要增长空间所在。4 ）“城中村”改造包含着农村土地制 度改革的重要内涵，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部 分。“城中村改造”可以实现农村建设用地充分利用，促进城乡二元结 构逐渐破除，让农民财富成倍增值，是新型城镇化进程的重要一环。  根据七普数据，21 个超大特大城市的合计人口数量2.9 亿，即为此次 改造重点地域。本轮超大特大“城中村”改造有以下几点需要关注： 1 ）此次“城中村改造”政策与棚改政策在土地开发模式、改造方式、 安置方式以及资金来源等方面多有不同：改造方式方面，城中村改造 涉及农村集体用地和房屋，可选择拆除新建或整治提升、拆整结合等 方式，强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好；安置方式方面， 证 城中村改造可能为货币化安置与实物安置并存的模式，或将更多采用 券 房票安置和实物安置；资金来源方面，城中村改造提倡“多渠道筹措 改造资金，鼓励和支持民间资本参与”，强调市场化主导，预计将通过 研 社会资本（城市更新基金、REITS 等）、政策行贷款、财政支出、专项 究 债发行等渠道筹资；另外，本次“城中村”改造思路上既考虑了短期 报 稳地产、稳内需，同时也考虑了长期可持续发展趋势，和此