房地产投资信托基金REITS.ppt

*房地产投资信托基金金融产品中心2015.03*12345REITs概况REITs类型REITs的运作模式特性比较REITs功能6总结目录房地产投资信托基金(RealEstateInvestmenlTrusts，简称REITs)，是产业投资基金的一种，其以公司或商业信托投资计划或者契约的组织形式，通过发行受益凭证(股票、商业票据或债券)，募集不特定的多个投资者的资金，委托专业投资机构投资于房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节以及不同的房地产公司与项目，并将绝大部分投资综合收益按比例分配给投资者。*REITs概况房地产投资信托基金作为一种筹集资金的工具。特点：灵活性和广泛性。它通过对现存房地产的获取和经营来获利。提高了房地产资产的流动性和变现能力。优点：专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等是一种像股票一样在大型交易所买卖的证券，主要通过物业项目或抵押直接投资于房地产。*物业投资型REITs(equityREITs)物业投资型REITS指REITs直接投资房地产物业，通过出租房地产获得收益的REITs。它是REITs中最主要的投资类型抵押投资REITs（mortageREITs)是指专门购买房地产抵押证券的REITs，其收入来源主要是抵押贷款或抵押证券的投资利息REITs按其投资对象分为三大类型：混合投资型REITs（hybridREITs)是指既从事物业投资又从事抵押投资的房地产投资信托REITs类型*REITs投资者房地产项目基金托管机构物业管理机构基金管理机构红利投资管理服务管理费用托管服务托管费用租金及物业升值收益投资物业管理管理费用投资者REITs的运作模式特性投资REITS购置不动产投资不动产类股报酬率稳定视区段及用途报酬率不等易受股票市场及不动产景气影响，波动幅度大主要收益来源租金收入、买卖交易利得租金、买卖交易利润土地开发收入、租金、买卖交易利润每年配息有投资人自行决定不一定专业管理团队有无有专业资产鉴价有无无投资风险主要为租金变动影响投资收益之风险风险相对较低不动产市场流动性不足之风险标的少、风险集中公司营运风险，如土地开发风险股价波动大，风险较高信用评等有，由信评机构评定等级无无流动性佳不佳佳交易手续费0.1425%中介费，代书费0.1425%税率及相关税负股息投资人收益率6%，分离课税6%增值税40~60%地价税1~5.5%房屋税1.2~3%租金收入缴纳所税交易利得缴纳财产交易所得税证券交易税0.3%股息缴纳所得税*特性比较权益型(EquityREITs)抵押权型(MortageREITs)混合型(HybridREITs)投资型态直接参与房地产投资、经营金融中介者赚取利差二者混合投资标的房地产本身抵押债券及相关证券二者混合影响收益的主要因素房地产景气及经营绩效利率二者混合收益稳定性较低较高中投资风险较高较低中类似投资标的股票债券二者混合*注：抵押型REITs之所以有较稳定的收益及较低投资风险，是因为在不计违约的假设情况下。特性比较筹资渠道使房地产开发商及时回笼资金。在房地产开发阶段，当工程项同达到预售条件时，房地产开发企业就可以将该项目委托给房地产投资信托公司，后者通过信托权益凭证发售方式向社会投资者募集资金。这样房地产开发企业在预售阶段就可迅速回笼资金，这不但有助于工程项目的全面完成，而且房地产开发企业还可以顺利开发下一个项目，进而推动房地产业的良性循环发展。*REITs功能投资渠道VS股票基金:风险小，收益稳定；VS债券基金：收益高；VS传统房地产投资：门槛低，流动性高和风险小的优势。具有风险低、收益稳定的优点，因而能广泛地将社会资金。特别是广大民众手中的大量散资金迅速集聚起来，投向房地产业，不仅能大大缓解房地产企业资带来源紧张局面，还可以提高民众的财产性收入解决房地产市场被热炒的问题房地产投资信托基金就能解决这一问题，房地产投资信托基金属于专家理财，可以有效防止某一资产被疯狂热炒，因为这样的投资同时伴随着巨大的风险。房地产投资信托基金往往分散投资于不同地区、不同层次的资产，有利于房地产业的健康发展。*REITs功能利于房地产宏观调控房地产投资信托基金相对于传统房地产投资更易于调控，由于国家现今调控措施需要区分首套房、二套房、三套房，这在具体实沲过程中存在巨大的难度，个人投资者可以通过种种措施逃避监管，变三套房、二套房为首套