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销售回款作业指引

适用范围

适用于收取意向金、房款、定金、代收配套费用、面积差价、滞纳金、合同变更等房产销售相关款项。

控制目标

规范公司各类房产销售收款及回款业务，保证销售收款及回款的准确、及时和资金的安全。

术语定义

无

职责

区域事业部营销管控中心

负责区域事业部销售标准合同文本制订及评审组织。

指导、监督区域事业部销售管理工作，对存在问题提出改进建议并监督落实。

项目公司营销管理部

负责项目公司销售、租售格式合同文本制订及其评审组织。

与客户签订认购协议。

与客户签订购房合同及按揭合同。

将客户己签订的认购协议、购房合同送至区域事业部财务管控中心备案。

通知客户交款。

跟进按揭放款。

编制销售资金回笼计划。

通知客户领取销售发票。

建立《销售回款管理台账》。

收集相关资料，为客户提供按揭办理服务。

客户拖欠银行月供款时负责催收、催缴。

区域事业部财务管控中心

核对销售款项已收（意向金、首付款）、应收（分期收款、按揭收款）、退付情况。

正确编制相关的销售凭证和登记相关明细账簿。

统计、分析各种销售财务数据，上报各种销售财务报表。

根据公司资金需求状况对销售进度提出意见。

跟踪销售款项的及时回收、按揭款项的及时到账。

与营销管控中心沟通销售过程中的各种财务问题。

向营销管控中心、财务管控中心、区域事业部总经理提交销售回款报表。

确定按揭银行，协助营销管控中心与按揭银行沟通。

关键活动描述

收款类型

收款类型一般为预约金、定金、房款、代收配套费用、面积差价、滞纳金等。

收款人员根据《入会申请单》或《客户意向单》及“客户身份证复印件”收取意向金，并开具收款收据。

收款人员根据《认购订单》、《商品房认购协议》、《房款及代收费用计算单》、“客户身份证复印件”收取定金及房款（一次性或首期款），有意向金（会员费）转房款的要收回原收据，并开具房款收款收据或发票。

换房，收款人员根据《已签约合同变更申请表》收取房款差额，并收回原收据重新开具新房号房款收据，或根据《未签约变更申请表》，收回原收据重新开具新房号房款收据。

更名，收款人员根据《已签约合同变更申请表》或《未签约变更申请表》及双方“身份证复印件”，收回原收据重新开具新客户收据。

预测调实测，收款人员根据《预测调实测补差明细表》收取房款差额，并开具收款收据/发票。

客户违约或其他原因需收取滞纳金，根据《违约协议书》或《处罚单》、“客户身份证复印件”收取罚金，并开具收据。

各种款项互转，收款人员根据《已缴款项互转申请表》，收回原款项收据，开具新款项收据，互转客户名称不一致的要办理更名手续。

收款方式

销售收款一般为POS机刷卡、银行转账、微信、支付宝四种形式。营销管理部应提前告知客户，尽量用POS机刷卡、银行转账、微信、支付宝付款，禁止使用现金收款。

POS机收款：原则上持卡人须为购房者本人，刷卡凭条一联需客户签字确认，一联交客户，如由其他人代为付款，则在客户留存的POS单上签名并注明代***付款。

转账收款：客户以转账方式购买房产的，应在转账单的用途栏注明“**购房款”。个人代他人支付房款，由代付款人出具代付证明并签字；若代付方为公司时，由代付公司出代付证明并加盖公章。财务出纳查询已确认收到此款，收款人员方可开具收据/发票。

微信、支付宝收款：客户付款原则上是购房者本人账户，刷卡凭条一联需客户签字确认，一联交客户，如由其他人代为付款，则在客户留存的POS单上签名并注明代***付款。

按揭收款：按揭管理员收到银行通知放按揭款时，拿取按揭放款银行回执单，并转区域事业部财务管控中心核对确认款项到账后给客户开具按揭房款收据，由营销管控中心通知客户来换取房款收据。

每日17：00前收款人员要把收款收据及对应刷卡凭条、银行转账单等相关单据交区域事业部财务管控中心会计核对做账。

房款催收

会计根据已开票据的记账联及财务银行收款明细账统计销售数据，与案场收款人员核对房款收入情况，建立完善的客户交款情况、收款期限档案，定期向财务管控中心负责人报告。

项目营销管理部负责已售房款的催收工作，制定详细的催收计划，对超账期客户催收时应出具书面催款通知书，对一些违约客户可通过法律途径进行强制催收。

面积补（退）差款：由项目营销管理部根据《实测面积与预测面积的差异报告》，通知办理面积补差通知业主前来补、退面积差款，区域事业部财务管控中心核对面积差金额后，收取客户面积补差款，并给客户开具收款收据或发票。

应收账款管理

财务管控中心应对应收账款的发生、回收等情况进行及时跟踪，每月按户、按帐龄及责任人编制应收账款分析表，向区域事业部营销管控中心、总经理及财务管控中心报送。

应收账款的帐龄一般分为3个月以内、3-个月、6-12个月、1-2年、2-3年、3年以上六个时段。

区域事业部营销管控中心应根据财务管控中心门每月