优秀国企地产企业无锡地铁置业调研分析.pdf

当下，自国央企在地产行业影响力不断提升以来，各家地产

国企间的竞争也不断加剧，都在大刀阔斧地进行市场化、数

字化改革。

在此背景下，无锡地铁旗下专注于TOD项目开发的无锡地铁

置业，发展成果让人眼前一亮，通过市场化改革实现从合作

开发到自主操盘，推动无锡地铁TOD开发模式从1.0阶段主

要结合地铁与周边地块既有条件进行复合开发，到4.0阶段

进一步探索多业态产城融合的升级迭代，在市场化机制建

立、开发模式创新、数字化管理提升等方面均有优秀表现。

近日明源君对话了无锡地铁置业相关负责人，在国企改革三

年行动收官之年，希望无锡地铁的TOD创新成果能为行业带

来了一些参考和借鉴。

加强顶层设计

释放国企市场化改革发展活力

作为无锡地铁集团有限公司（以下简称“无锡地铁集团”）

的国企改革试点单位，无锡地铁置业自成立之初就确立了走

市场化发展道路的定位，坚持从顶层设计开始，确保企业能

够释放经营活力和发展动力，推动无锡地铁TOD开发迭代升

级。

1、确立市场化运营机制

为了充分释放无锡地铁置业的市场化活力，无锡地铁集团根

据国资委关于深化“放管服”改革、切实由“管企业”向“管

资本”转变的政策精神，构建了以管资本为导向的管控模式。

明确无锡地铁置业党组织、股东会、董事会、监事会、经理

层的权责边界，依法落实企业董事会职权和经理层的经营自

主权，集团只管控大方向，企业经营由无锡地铁置业自主进

行。

同时建立市场化的薪酬考核机制，让干部能上能下，员工能

进能出，薪酬能增能减，杜绝吃大锅饭的心态，市场化招聘

引进职业经理人和行业优秀人才。鼓励无锡地铁置业大胆创

新，充分运用市场化手段，通过与行业优秀合作方进行合

开发等形式，全面落实经营主体责任，建立灵活高效的市场

化运营机制，与其他企业在市场上同台竞技。

2、建立差异化发展模式

在业务模式方面，无锡地铁置业依托无锡地铁集团的地铁线

网资源优势，从地铁场段结合白地、沿线站点及区间的一级

开发；一二级联动和市场合作开发；棚户区改造、老旧片区

更新等城市更新业务，三种模式入手，着重在社区性TOD、

站城一体化发展等方面发力，建立起与其他企业具有差异化

的业务发展模式。

一方面在地铁线路设计初期就将TOD开发模式融入其中，做

好资源的前置协调，对沿线地块进行梳理，实现上盖物业开

发与所在地铁线路乃至与整个地铁交通网络的协同平衡。另

一方面不断加强与实力国央企以及地块所属区级平台公司

的强强联合，整合地铁建设、城市改造、周边居民生活需求，

对站点周边可开发地块进行土地整理，深度参与区域、城市

发展规划，高效地助力城市高质量、可持续发展。

3、打造精细化管理体系

TOD开发由于其固有特点，涉及到方方面面的协调与管理，

如与地铁施工进度的同步，与地铁站点结构的适配等，比一

般的住宅开发项目更加复杂。

为了提升项目管控能力，切实保障产品品质，无锡地铁置业

以四级分层数字化平台为架构，建立了涵盖销售、成本、采

购、费用、计划、投资收益六大核心业务板块的数字化经营

管理平台，实现业务全流程在线化、标准化，并通过数字看

板直观呈现利润、现金流等核心经营指标，有效赋能项目管

理提效，助力经营决策。

深度参与城市发展规划

推动TOD开发迭代升级

“轨道交通”和“复合业态”是TOD项目两大典型要素，与

一般项目相比，TOD项目不仅对开发商物业组合开发能力提

出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业

背景和建设经验也都有较高的门槛，这也决定了TOD项目开

发模式具有一定的特殊性，并不是谁想干就能干，要深度参

与到城市的发展规划当中，根据不同的区位和线路做好针对

性的方案，对于项目周边、所在区域，乃至城市的高质量可

持续发展都要具有优化和推动作用。

1、结合地铁线路设计，初期融入TOD项目规划

无锡地铁置业在无锡地铁集团前期的TOD开发基础上，一方

面利用无锡地铁集团优势资源，在地铁线路设计初期就融

TOD项目规划，针对各土地开发类型以及周边土地资源的现

实情况，明确每种土地开发类型及经营方式，包括纯住宅模

式、商住模式、商业街区、城市综合体、地下空间综合体、

产城融合模式等，形成TOD开发方案。

在三阳广场的站点TOD模式成功后，无锡地铁开始尝试将住

宅项目与TOD模式相结合。以雪浪坪项目为例，该项目占地

约16万平方米，总建筑面积约46万平方米，地上建筑面