三中全会观察系列报告(一)：土地要素市场化配置.docxVIP

目录

一、土地制度改革历程 1

（一）农村土地制度改革历程 1

1、集体所有制 1

2、家庭联产承包责任制 1

3、土地流转经营 2

（二）城市土地制度改革历程 3

1、计划管理阶段 3

2、土地有偿使用制度 3

（三）现行土地制度 4

二、改革背景 6

（一）农地流转机制尚待完善 6

1、二元化导向限制农地入市 6

2、土地增值收益分配机制不合理 6

（二）产业用地出让缺乏弹性 7

1、出让年限难以匹配企业生命周期 7

2、土地出让成本高 7

三、改革意义 7

四、改革方向 8

（一）探索土地管理制度改革 8

（二）优化产业用地供应方式 9

（三）以市场化方式盘活存量用地 10

（四）建立健全城乡统一的建设用地市场 11

（五）推进合理有序用海 12

五、改革影响 13

（一）对宏观经济的影响 13

（二）对房地产市场的影响 14

（三）对资本市场的影响 14

风险分析 16

表目录

表1:新旧《土地管理法》要点对比 4

表2:各地优化产业用地供应方式相关政策 9

表3:推进合理有序用海相关政策梳理 12

表4:市盈率 15

图目录

图1:劳动生产率（元/人）及同比（%） 2

图2:100大中城市成交土地溢价率（%） 4

图3:农用地和建筑用地细分类型 5

图4:第三次全国国土调查主要地类数据 5

图5:农村居民人均可支配收入（元） 7

图6:城镇与农村居民财产性收入占比差异 7

图7:2020年土地流转服务机构数量 11

图8:全国农户家庭承包耕地流转面积（万亩） 11

图9:海洋生产总值（亿元）及其同比增速（%） 12

图10:渔业以外的主要海洋产业生产总值（亿元） 12

图11:相关指数2023年以来累计涨跌幅 15

政策深度报告

土地制度改革是历届三中全会关注的重点之一。2008年10月，党的十七届三中全会审议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”2013年11月，党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》再次要求，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。”2024年2月，深改委第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》。会议强调，要建立健全同宏观政策、区域发展更加高效衔接的土地管理制度，提高土地要素配置精准性和利用效率，推动形成主体功能约束有效、国土开发协调有序的空间发展格局，增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力，因此土地要素市场化配置改革有可能成为后续改革推进重点之一。

一、土地制度改革历程

（一）农村土地制度改革历程

1、集体所有制

解放战争时期，1947年中共中央发布《中国土地法大纲》，废除封建性和半封建性的土地制度，实行耕者有其田的土地制度。新中国成立后，我国于1950年颁布《中华人民共和国土地改革法》，将“耕者有其田”从

法律上确立下来。到1952年底，全国约3亿无地、少地的农民无偿获得了约7亿亩土地，农民拥有了自己的土地，生产积极性得到极大提高。但是，小农经营的弊端也逐渐显现，如生产方式落后、抗风险能力弱等。为了解决这些问题，毛泽东提出领导农民走合作化道路，实现生产资料公有制。1953年，中共中央通过《关于发展农业生产合作的决议》，决定对农业进行社会主义改造。从1953年到1956年，农业合作化运动经历了互助组、初级社、高级社三个阶段，最终形成农村土地集体所有制。

1958年，为了追求纯粹的公有制，中共中央审议通过《关于在农村建立人民公社问题的决议》，提议“办大社”，将合作社改组为人民公社，将农户土地及全部生产资料都交归集体所有。1962年，中央颁布《农村人民公社工作条例（修正草案）》，将人民公社定义为社会主义劳动群众集体所有制，实行公社、生产大队和生产队三级所有，以生产队为基本核算单位。这一时期，农村土地制度从农民私有转变为集体所有，经营方式变为合作社成员共同经营，一定程度上解决了小农经济的局限性，形成工业化、城镇化进程的有力支撑，但平均主义严重挫伤农民生产积极性，新的农村土地制度变革亟需到来。

2、家