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2024年房地产行业数据背后的地产基建图景(八):地产基本面未恶化不影响政策博弈_基建投资增速放缓
房地产:基本面未恶化,不影响政策博弈
4月销售面积降幅再次扩大,城市维度房价持续承压
首先,从交易量分析。根据统计局公布数据,2024年1-4月,商品房销售额28067亿元,同比-28.3%,降幅较1-3月扩大了0.7个百分点;4月单月,商品房销售额6712亿元,同比-30.4%,降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月,商品房销售面积29252万㎡,同比-20.2%,降幅较1-3月扩大了0.8个百分点;4月单月,商品房销售面积6584万㎡,同比-22.8%,降幅较3月也扩大了4.6个百分点。
从房企维度看,根据克而瑞销售榜单,2024年1-4月,百强房企全口径销售额11866亿元,累计同比-48.5%,降幅较1-3月收窄0.6个百分点。4月单月,百强房企销售额为3401亿元,环比-13%,同比-47%,创4月单月销售额的历史新低,约为2019年同期的38%。Top20房企2024年1-4月累计销售额同比仍均为负数。
从城市维度看,新房市场,2024年1-4月,30城新建商品房成交面积为2817万㎡,累计同比-41%,降幅较1-3月收窄1个百分点;4月单月,30城新建商品房成交面积为767万㎡,环比-11%,同比-39%。二手房市场,2024年1-4月,18城二手住宅成交套数为25.2万套,累计同比-18%,降幅较1-3月收窄4个百分点;4月单月,18城二手住宅成交套数为7.9万套,环比+8%,同比-9%。与前相比,2024年4月,30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的50%,处于2022年以来的最低水平;而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的93%,成交量相对稳定。
其次,从房价分析。根据统计局数据,2024年1-4月,商品房销售均价为9595元/㎡,同比-10.2%,降幅与1-3月持平;4月单月,商品房销售均价10194元/㎡,同比-9.9%,降幅较3月扩大了0.6个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响,2024年新房价格仍面临较大压力。
从新房市场看,2024年4月,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%,降幅较3月扩大了0.8个百分点,环比-0.6%;分城市能级看,一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%,环比分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%。从月度数据看,各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。
从二手房市场看,70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%,降幅较3月扩大了0.9个百分点,环比-0.9%;分城市能级看,一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%,环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看,各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房,房价难言企稳。
4月30日,中共中央政治局召开会议,首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,对房地产政策创新定调。5月17日,国新办举行国务院政策例行吹风会,介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况,当天央行就推出四项政策措施:①设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,预计将带动银行贷款5000亿元。②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。③取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。若能持续出台并有效落实各项政策,有望为楼市提供一定支撑,扭转悲观预期。
开发投资降幅继续扩大,到位资金仍主要受销售拖累
首先,从投资端分析。根据统计局数据,2024年4月,房地产开发景气指数为92.02,继续创历史新低,自2022年1月以来连续28个月低于100。2024年1-4月,房地产开发投资额为30928亿元,同比-9.8%,降幅较1-3月扩大了0.3个百分点。4月单月,房地产开发投资额8846亿元,同比-10.5%,降幅较3月扩大了0.5个百分点。
从房企维度看,根据中指研究院数据,2024年1-4月,百强房企权益拿地额2850亿元,累计同比-9.5%,较1-3月下降了24个百分比。4月单月,百强房企权益拿地额633亿元,环比-1%,同比-48%。
从城市维度看,
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