2024年房地产行业数据背后的地产基建图景（八）：地产基本面未恶化不影响政策博弈_基建投资增速放缓.docx

2024年房地产行业数据背后的地产基建图景（八）：地产基本面未恶化不影响政策博弈_基建投资增速放缓

房地产：基本面未恶化，不影响政策博弈

4月销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压

首先，从交易量分析。根据统计局公布数据，2024年1-4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%，降幅较1-3月扩大了0.7个百分点；4月单月，商品房销售额6712亿元，同比-30.4%，降幅较3月扩大了4.6个百分点。2024年1-4月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较1-3月扩大了0.8个百分点；4月单月，商品房销售面积6584万㎡，同比-22.8%，降幅较3月也扩大了4.6个百分点。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024年1-4月，百强房企全口径销售额11866亿元，累计同比-48.5%，降幅较1-3月收窄0.6个百分点。4月单月，百强房企销售额为3401亿元，环比-13%，同比-47%，创4月单月销售额的历史新低，约为2019年同期的38%。Top20房企2024年1-4月累计销售额同比仍均为负数。

从城市维度看，新房市场，2024年1-4月，30城新建商品房成交面积为2817万㎡，累计同比-41%，降幅较1-3月收窄1个百分点；4月单月，30城新建商品房成交面积为767万㎡，环比-11%，同比-39%。二手房市场，2024年1-4月，18城二手住宅成交套数为25.2万套，累计同比-18%，降幅较1-3月收窄4个百分点；4月单月，18城二手住宅成交套数为7.9万套，环比+8%，同比-9%。与前相比，2024年4月，30城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的50%，处于2022年以来的最低水平；而18城二手住宅单月成交套数约为2019年同期的93%，成交量相对稳定。

其次，从房价分析。根据统计局数据，2024年1-4月，商品房销售均价为9595元/㎡，同比-10.2%，降幅与1-3月持平；4月单月，商品房销售均价10194元/㎡，同比-9.9%，降幅较3月扩大了0.6个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较3月扩大了0.8个百分点，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%，环比分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。

从二手房市场看，70个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了0.9个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%，环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。

4月30日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。5月17日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况，当天央行就推出四项政策措施：①设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。③取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。若能持续出台并有效落实各项政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。

开发投资降幅继续扩大，到位资金仍主要受销售拖累

首先，从投资端分析。根据统计局数据，2024年4月，房地产开发景气指数为92.02，继续创历史新低，自2022年1月以来连续28个月低于100。2024年1-4月，房地产开发投资额为30928亿元，同比-9.8%，降幅较1-3月扩大了0.3个百分点。4月单月，房地产开发投资额8846亿元，同比-10.5%，降幅较3月扩大了0.5个百分点。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-4月，百强房企权益拿地额2850亿元，累计同比-9.5%，较1-3月下降了24个百分比。4月单月，百强房企权益拿地额633亿元，环比-1%，同比-48%。

从城市维度看，