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房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点

随着社会经济的不断发展，我国为解决“买房难”问题，对房地产行业制定了相应政策，使得房地产开发企业面临较大的发展压力。房地产开发企业需要积极通过转型升级，才能更好地在激烈的市场竞争中占据主动。通过科学开展税务筹划工作，能够使房地产开发企业在合法的措施下降本增效，因此此项工作已成为房地产开发企业发展重点关注的问题。但房地产开发企业运营环节，会涉及较多涉税事项，需要做好运营各阶段税务筹划工作，才能从整体上提升房地产开发企业税务筹划水平。

一、房地产开发企业运营各阶段的税务筹划要点

（一）准备阶段税务筹划

当前环境下，房地产开发企业需要从实际入手，保证各项目工作顺利实施。使税务筹划工作得到高质量开展，减少企业税负压力[1]。企业管理人员应在项目准备阶段，重点对税务筹划工作内容进行分析，进而使企业能够科学避税，提升项目效益。对于发展规模较大的房地产开发企业，为便于管理，通常会设置分支机构，使自身拥有较多分、子公司。对于这种类型的企业而言，往往税收筹划空间更大。企业子公司中存在独立法人，可获得相应税务优惠。但企业发展环节，如果存在亏损问题，企业总部会选择抵消利润的方式，从而减少纳税支出。这种情况下，会使企业产生新的税务风险。若想最大程度上降低风险的发生概率，企业在准备阶段应做好以下工作：第一，企业需要对子公司发展情况进行详细分析，科学设置内部组织结构。第二，因为土地开源存在不同，进而会存在不同的项目开发方式。房地产开发企业需要借助一级市场，积极参与政府招投标，从而获得土地资源。这种方式获得的土地，后期转让时需要缴纳一定税额。此外，企业也可通过二级市场，进行土地购买。这种方式，需要签订转让合同，不会涉及土地使用权转移，可减少企业纳税金额。因此，企业可选择从二级市场购买土地的方式，减少自身纳税支出。

（二）开发阶段税务筹划

该阶段工作中，存在较多税种，如增值税、印花税等。房地产开发企业在项目开展环节，会签订较多合同，如承包合同、采购合同等。合同签订时，企业需要缴纳印花税。根据我国相关法律规定，需要结合不含增值税合同签订金额，进行印花税计税。不过若合同中未能够进行总金额拆分，则会根据总金额进行计税。因此，房地产开发企业在合同签订时，应科学拆分合同金额，从而减少企业需要缴纳的税额。通常情况下，项目开发环节，企业会获得较多增值税进项发票，获得发票后，需要及时认证。进而以此为基础，实现足额抵扣。房地产开发企业属于一般纳税人，对于各项经济业务，均应尽可能地获得增值税专用发票，以免无法进行进项税抵扣，增加企业成本。并且，企业还应重点关注发生频率较高的业务，避免出现忽略进项抵扣的问题，如车票、高速通行费发票等。房地产开发企业需要做好教育宣传，使人员了解获取相关票据的意义，进而更好地实现进行税抵扣。建筑服务增值税发票获取中，需要确保发票中标明具体的项目信息，以免影响到增值税实际扣除。企业在该阶段，可在精装房销售时，进行两份合同的签订，一是由企业与购房者进行毛坯房合同签订，二是由装饰公司与购房者进行装修合同签订。通过这一措施，在企业所得税计算时，使企业收入金额有所降低。并且，还能使装饰公司获得相应利润。通过企业控制关联的装饰，能够借助定额征收企业所得税的方式，获得良好的节税效果。房地产开发企业对各地税收优惠政策进行对比分析，进而选定装饰公司的注册地区。此外，对于其他业务支出，企业也可通过与关联企业实施业务互动，从而获得良好的降税效果。

（三）销售交付阶段税务筹划

首先，销售环节税务筹划。实际上，房地产销售环节，需要重点做好优化税务策略工作。此项工作的顺利实施，可使买卖双方面临较小的税务负担，获得更大的交易效益。科学选择时间点，对于房地产销售尤为重要。企业应做好市场分析工作，并对房产价值进行评估，避开高税收期。并且，进而获得更低的税率。其次，重点分析转让过户税务问题。房地产交易环节，企业需要全面分析转让过户环节的税务问题。要对相关规定进行了解，从而减少税务纠纷的发生概率。对于需要缴纳的各项税费，应清晰双方责任，从而确保交易行为符合相关规定，避免出现违法风险。最后，掌握进出口税务策略。房地产开发企业通过掌握进出口税务策略，可有效减少自身成本，获得更高的发展优势。在减免税策略的有效利用下，能够减少进口关税，增加企业利益。出口企业应对出口退税政策进行掌握，从而保证退税及时性，增强自身竞争力。此外，房地产开发企业还应做好土增税筹划工作，不同的成本分摊方法会产生不同结果，对税负会产生较大影响，因此企业应科学选择成本分摊方法，例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等。企业开展土地增值税清算时，需要实施多种测算，对不同成本分摊方式应用下，企业面临的税负情况进行分析，最终选出税负最低的分摊方式，实现节税目标。

（四）持有阶段税