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房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施

现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。

基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。

一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务

房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。

（一）招拍挂拿地

房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。

此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。

（二）施工阶段

在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。

（三）预售阶段

房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。

房地产企业进入预售阶段后，随着预售房屋，产生销售回款，将涉及增值税预缴、土地增值税预缴、企业所得税预缴、房产税等纳税义务。

（四）竣备阶段

项目完工出具实测报告，经住建委验收合格后交付使用。房地产企业将取得的竣工备案表和实测报告向税务局备案。

此环节对环保税、企业所得税和土地增值税清算影响重大。完工竣备后，房地产企业停止缴纳环保税；在完工的当年，应按税法规定出具完工产品报告，对完工产品进行企业所得税清算。项目全部竣备后，需履行对土地增值税汇算清算义务。

（五）交付阶段

交付阶段客服部门需根据实测报告计算房屋面积差，财务部门按会计核算准则结转收入、成本、税金和费用形成利润，根据增值税的相关法律法规，履行增值税纳税义务，开具销售不动产增值税发票。

（六）清算阶段

项目竣备后，需办理现房销售许可证、大产权证等相关手续。

项目清算后，销售不动产除正常缴纳增值税、企业所得税、印花税外，还需对尾盘销售的房产进行正常申报缴纳土地增值税。

二、现今房地产企业经营开发中存在的税务风险

上述对房地产开发经营概述，可看出房地产企业开发环节繁多，且开发周期长，其中税务风险高频点，主要集中在以下四个环节。

（一）土地获取阶段

获取土地是房地产企业经营开发首要环节，前期项目测算准确性将直接影响获取土地成本的金额，间接反映出整体税负的高低，项目利润的大小。此外，产品规划是否合理、定价是否符合周边市场以及成本结算等因素不仅影响项目利润，也对增值税、土地增值税、企业所得税影响重大。

（二）施工阶段

房地产开发企业在施工期间，面临大量付款。上述资料的完整性、发票的合规性等因素，对企业所得税汇算清缴和后期土地增值税清算产生重大影响。产品间成本分摊、费用的资本化和费用化时点界定等问题，也在项目完工阶段和清算阶段，产生重大税务风险。

“营改增”后，增值税税法对房地产开发企业获取工程款发票的合规性做出明确规定，若收到不合规发票，将增加成本不能在企业所得税和土地增值税清算税前扣除的风险。

（三）销售产品阶段

房地产开发企业在此阶段会产生大额资金流入，根据不同业务模式，会产生不同税种纳税义务风险，此时若不能正确判断纳税义务发生时间，则面临漏缴税金风险。例如工抵房业务模式下，用于抵债的产品应视同销售，需缴纳增值税。开发和运营兼有的房地产开发企业，运营期间已出租和未出租的房屋，需厘清房产税纳税义务时点和计税基础。另外，在金税三期系统监管下，数据间检验产生的风险，也需重点关注。如租赁合同增加免租金条款，按增值税相关法规的规定，免租期间的应纳税额为零。但按房产税实施条例规定，房产税在免租期间应按房产原值计算缴纳，若按增值税缴税逻辑计算申报房产税，将面临漏缴税款的风险。

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