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专业基础课-民法学案例题(六)

(总分150,做题时间90分钟)

民法学

一、案例分析题

1.

宏伟房地产开发公司(以下简称宏伟公司)在某市郊区购买到一块土地使用权用

于写字楼开发，宏伟公司为了融资需要，于2009年5月以该土地使用权抵押，

向该市农业银行借款2000万，该块土地经评估为2200万元，双方在登记机关

办理了登记手续。在登记时，注明抵押期限为2年。2011年1月，宏伟公司在

该土地上建造了一栋写字楼，宏伟公司又以该楼向该市建设银行借款6000万

元，该楼经评估为8000万元，在设定抵押时，农业银行对该楼的基地已设定抵

押感到不安，但发现该楼基地的土地使用权抵押登记期限为2年，因此也就愿

意接受以该楼作抵押，双方办理了登记手续。2011年3月，因宏伟公司拖欠他

人债务，被数个债权人起诉，要求执行该写字楼。2011年4月，农业银行申请

法院实现其抵押权。2011年5月，建设银行也要求优先受偿。2011年6月，该

楼被拍卖，但对该楼拍卖的价款如何分配，存在不同的看法。一种观点认为，

本案中的两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了土地使用权和建

筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。第二种观点认为，抵押人将土地使用

权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经

将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种

抵押应属无效。所以在本案中，第一个抵押合同是有效的，而第二个抵押合同

是无效的。第三种观点认为，两个抵押都是有效的，毕竟在本案中，当事人所

订立的合同以及登记是合法的。不过应当将两项抵押视为一物二押，即将土

地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人，因为按照《担保法》第35条

可以设置多重抵押，只是应当考虑在抵押权实现时，登记在先的优先受偿，剩

余的财产归登记在后的抵押权人。

问：根据《担保法》以及相关的其他法律的规定，结合民法理论，谈谈你

对本案的处理意见。

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分值:15

答案:

首先，抛开房地关系，就本案中抵押之成立而言，当事人之间签订了书面的抵

押合同并办理了抵押登记，根据《担保法》第42条、43条及我国《物权法》

第180条、187条的规定，本案中两个抵押权均在形式上符合法律规定。

其次，对于房地抵押关系，《城市房地产管理法》第47条规定，依法取

得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；同

时，该法第51条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押

财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产

一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。《担保法》第

55条的规定与上述规定相一致。《物权法》第182条进一步明确，以建筑物抵

押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵

押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵

押的财产视为一并抵押。由此可以看出，关于土地使用权和建筑物所有权分别

抵押的问题，我国有关法律法规原则上要求土地使用权和建筑物的所有权应当

一起抵押，然而在实践中两者分别抵押的现象经常发生，本案即为典型。

再次，根据现有法律规定，并非绝对要求房地权利义务一致(否则就抵押

的土地使用权上新增的房屋来说，原土地使用权的抵押权人也应当自然地取得

抵押权)。也就是说，对于已经附有建筑物的土地使用，应严格遵循房地一体主

义，房随地走或者地随房走；但如果抵押时房屋尚未建成或者尚未开始建造，

抵押权的标的就只能是土地使用权，这也是物权标的的特定化的要求，事后增

加的房屋，并不当然地成为抵押权的标的，而是具有相对独立的法律地位，但

为了避免房地权利人不一致而造成的困扰，在抵押权实现、拍卖土地使用权

时，一并将房屋拍卖，只是对房屋的价款原抵押权人无优先受偿权。我国《物

权法》第200条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于

抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与

建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受

偿。但是，房屋具有相对独立的经济地位不代表当事人可以将房屋另行抵押，

相反，根据法律目的和法条的解释，可以得出禁止将新增房屋再抵押的结论。

①从立法目的上看，禁止房地分别抵押，主体同时享有对房屋和对土地的

权利，能够最大限度地避免权利