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产权式酒店市场及投资分析

产权式酒店(PropertyHotel)是继高级酒店式公寓、商铺投资热以后一个新型房产投资和消费模式，依据其用途，又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等，产权式度假酒店关键分布在风光旖旎旅游胜地，而产权式商务酒店则关键分布在大城市CBD中心。

产权式酒店本质是开发商将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业出租经营，并获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。对于投资者来说，既能够直接取得收益，又能够到不一样国家，到世界各处名胜休闲度假。

相关资料显示，近１０年来，全世界产权式酒店平均每十二个月增加１５．８％。和银行储蓄相比，产权酒店投资性能更强。估计到，全球产权式酒店销售额将达成300亿美元。长久以来，银行储蓄一直是中国居民投资首选，但截至２００２年２月第８次降息，储蓄保值、增值功效开始弱化，理财观念发生转变。和投资股票债券相比，投资风险相对较小产权式酒店有望成为中产阶层投资首选。

产权式酒店向大众推出既是消费又是存放，既是服务又是资产，既可自用又可赠予尤其商品，是房地产业和旅游酒店业有效综合。

一、透视中国产权式酒店发展

在中中国地，产权酒店从1995年开始流行，北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现多种形式产权酒店，经过一段时期发展并展现出旺盛势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为感觉。产权式酒店这种新酒店经营业态在中国萌生以后几年时间里，经历了萌芽、发展、失败历程。

发展条件

产权式酒店起源于20世纪60年代法国阿尔卑斯地域，以后风行于世界部分著名旅游城市和地域。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一个被世界广泛接收房产和旅游投资品种。酒店出租率较高，通常全部在４０％以上。

西方产权式酒店成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级崛起，形成了庞大用户群。其二是产权式酒店所在地有足够观光、康乐等旅游资源，能够供客人休闲度假。国外产权式酒店多建在含有3S（阳光、海滩、海水）条件地域，或是自然风光独特、运动健身设施齐全地域。其三，一个关键原因就是国外分时度假消费配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大诱惑力，能够实现一地投资异地享受。现在世界上已经有超出100个国家5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。

产权式酒店在中国发展和兴起

中国最先引入产权式酒店模式是海南省三亚市，约于1995年。那是在房地产市场低迷时候为了摆脱楼盘滞销困境而“不得已”策略，没想到这“一不小心”就“撞”上了房产投资新浪潮“腰”。作为这一个旅游和房地产相结合物业开发模式从起开始风靡全国。

伴随中国经济和旅游业快速发展，产权式酒店这种深受国外中产阶级青睐投资品种登陆中国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在中国著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫·白露”；北京“金色假日”、“愉快无穷大———龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海“凤凰大厦”；秦皇岛“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连“海昌欣城”；杭州“黄龙·月亮湾大酒店”等项目接踵而来。

现实状况分析

几年前，在中国以海南为代表产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初策划者关键是想把楼房尽早售出回笼资金，目标不在于发展旅游业；二是海南当初作为旅游度假地条件还没有成熟，中国旅游度假市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假概念还不为中国消费者了解和接收。

回过头来分析时下中国产权式酒店发展条件，我们能够看到：首先，原来制约产权式酒店发展条件—旅游度假地软、硬件环境已渐趋成熟，中国旅游度假市场气候已经形成；其次，多年来中国经济发展快速，白领阶层急剧扩大，成为城市消费主流群体，同时全新休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业多年来发展快速，中国新兴旅游资源越来越丰富；最终，国际分时度假企业进入中国，使分时度假和产权式酒店概念得以在中国业界、消费圈中逐步得到认同。能够说，产权式酒店发展大环境已经基础成熟。

产权式酒店有旅游业和房地产业双重属性，作为面向消费者酒店，它是旅游业配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者产权开发商，又含有房地产商众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。所以，从产权式酒店开发商角度分析，必需沿着旅游产业和房地产业两条思绪运作。而这种模式正契合了产权式酒店本质，又迎合了消费者投资利益。

用户分析

产权式酒店作为一个纯粹投资方法，这类酒店用户６０