项目运营管控手册之项目论证管理.pdfVIP

项目论证管理

一、总体流程

1.目的

通过充分了解新区域房地产市场供需空间和价格趋势，结合公司发展特点，对市

场及相关项目的精准分析，寻求新的投资机会，确定合适土地，为公司未来发展提供

支撑。

2.适用范围

2.1时间适用性

适用于公司在新区域城市与已有项目的城市的房地产市场分析及项目论证。

项目论证流程分为四大阶段，前期由企业发展部确定战略目标城市，然后进行

新区域城市研究，确定最终目标城市，接着由城市公司总经理开始搜集可拓展项目

的相关信息并进行可行性分析，最终以项目获取为结束。

2.2地域适用性

本流程对各区域的城市房地产市场均具有通用性，有利于实现区域房地产市场数

据的统一管理。各城市公司的相关市场数据搜集及项目论证分析工作，必须遵从集团

的项目论证流程，并结合实际情况进行一定的优化调整。

3.术语和定义

3.1新区域市场研究：是为了确保公司能够具有动态性的土地储备，提高公司在房地

产新项目拓展过程中在可行性分析上的技术水平，而进行的持续性宏观市场研究工作。

新区域市场研究包含宏观及区域经济研究、土地市场研究、房地产相关政策法规研究、

竞争对手研究和公司战略土地储备跟踪等分项研究工作。

3.2项目可行性研究：是为获取土地项目而进行的分析研究与决策谈判等动作的总和。

对内是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项

目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。对外是指与土地合作方根据投资分析

的条件，磋商两方合作的方式或投资方式，以达到最终合作的过程。

3.3项目运作论证：是指项目在获取后，由公司各专业部门集中进行综合论证与研讨

分析，从而确定总体性运营方案的过程。

4.关键成果

4.1《新区域城市研究报告》：确定目标区域后，对区域内城市进行经济发展、城市规

划、竞争对手等方面研究，分析行业发展机遇，对城市的可进入度提供建议。

4.2《项目建议书》：在深入分析了拓展区域和项目的具体情况后，初步形成业务发

展战略的决议，研究项目投资的成本与回报，做出初步投资决策。

4.3《项目可行性分析报告》：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的深入论

证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

4.4《项目运作方案书》：获取土地项目后，由城市公司总经理组织专业部门出具专业

建议，形成《项目运作方案书》，作为项目运作的指导文件。

二、新区域市场研究

1.操作流程

1.1企业发展部确定战略目标城市，根据搜集的相关城市数据开展新区域城市研究；

1.2企业发展中心副总裁、集团总裁确定最终的目标城市。

2.岗位职责

2.1企业发展部：确定战略目标区域，用以指导公司进行区域拓展工作；搜集与整理

相关城市的基础信息，分析城市的进入机会，编制《新区域城市研究报告》；

2.2企业发展中心副总裁：审核《新区域城市研究报告》；

2.3集团总裁：审批《新区域城市研究报告》，确定目标城市。

3.操作方式

城市研究包括城市年度经济数据及房地产开发数据、城市政策、城市出让转让土

地、城市竞争对手、城市月度房屋信息汇总五大模块，如下所示：

3.1《城市年度经济数据及房地产开发数据汇总》

主要提供历年城市经济和房地产数据变化情况，为研究目标城市提供最基本的数

据支撑。

3.2《城市政策汇总》

长期监控目标城市房地产政策，尤其关注特殊的具有地方特色的房地产政策，为

房地产开发工作顺利进行提供良好的支撑，尽可能搜集富有地区特色的政策。

3.3《城市出让转让土地汇总》

主要针对城市不定期出让转让土地信息进行搜集，了解当地土地市场信息情况，

为公司在当地需求土地提供数据支撑，确定合适的土地价格，掌握当地土地市场动态

发展情况，保证数据的及时更新。

3.4《城市竞争对手汇总》

主要搜集具有竞争力的房地产对手信息，包括全国知名地产商、本地知名开发商，

尤其关注广州开发商在该城市的分布情况，从而对当地的房地产市场形成初步判断，

为公司高层决策提供参考，保证数据及时更新。

3.5《城市月度房屋信息汇总》

主要是对城市每个月房屋交易价格、交易量进行动态监控，以利于了解城市房地

产月度变化情况。

3.6《新区域市场研究报告》

在确定目标后，可按照模板展开城市的基础研究工作，尽可能将数据搜集完整，

建立数据库，并形成城市研究报告。

三、项目初判评审

1.操作流程