房地产行业市场前景及投资研究报告：招商公寓深圳蛇口REITS，保障租赁房投资潜力.pdfVIP

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行业研究/房地产证券研究报告

行业专题报告2024年09月28日

[Table_InvestInfo]保障租赁房投资潜力显现——

投资评级优于大市维持

招商公寓深圳蛇口REITS，价值分析报告

市场表现

[Table_Summary]

[Table_QuoteInfo]投资要点：

房地产综指

3547.67

3300.61基金基本特点。招商公寓此次拟通过其直接全资子公司，即项目公司太子湾和

3053.56项目公司林下所持有的基础设施项目，通过招商基金发起设立基础设施公募

2806.50REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易。基金收益分配采取现金分红方式，

2559.45应当将90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

2312.39

2023/102024/12024/42024/7

深圳市保租房需求潜力大，南山区聚集优质客户资源。深圳常住人口住房自有

资料：证券研究所率约为23%，租房比例高达77%。预计到2025年底，常住人口将增至1860

万，对保障性租赁住房的需求将大幅增加。深圳双区驱动吸引人口流入，根据

相关研究2023年深圳市南山区统计年鉴，南山区2022年常住人口约181万人，其中登

[Table_ReportInfo]

《促进行业止跌回稳，推动构建行业新模记户籍人口约125万人，常住户籍人口92.81万人。南山区内有文化创意、国

式——9月政治局会议地产表态解读》际教育、服装、物流等行业及前海、后海科技金融互联网行业的高品质支付能

2024.09.26

《五大政策支持地产，呵护市场平稳发力租房者。

展》2024.09.24

《第38周新房成交同比增速回落，供销资产项目优势突出。1）项目地理位臵优越，交通便捷，周边生活配套完善，享

比回升》2024.09.22有医疗、文化、教育等公共设施配套以及优越的自然环境。2）蛇口自贸区内符

合优惠政策的企业或个人，优惠租金按基准租金的80%执行；自贸区外的企业

或个人，优惠租金按基准租金的90%执行；符合个人申请条件且被认定为深圳

市杰出人才或领军人才的个人，优惠租金按基准租金的60%执行。3）从出租

率看，两个项目均已达到较高的出租率，截至2024年上半年，太子湾、林下项

目租赁住房的出租率分别为94.66%和97.24%。4）长期来看，深圳市南山区目

前的公共租赁住房供应数量难以满足南山区大批量的轮候人数，入市项目的配

租程序一经启动便较快达到满租状态。底层资产有能力长期稳定运营。5）按租

赁面积计，项目租户中约64%为个人租户，约36%为企业租户。近三年及一期，

基础设施项目的收缴率（期内收缴）较高，租户逾期缴纳的情况较少，同时各