房地产行业2025年度策略报告：止跌回稳，通胀为先.pptxVIP

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4请参阅附注免责声明??????数据来源：Wind，央行，国家统计局，国泰君安证券研究-4.0-2.00.02.04.06.01.02.03.04.05.06.00.0 -6.02002/32003/102005/52006/122008/72010/22011/92013/42014/112016/62018/12019/82021/32022/102024/5名义利率（10Y国债） 实际利率（10Y国债-GDP平减指数，右）

5请参阅附注免责声明?????一线城市如北京，CPI整体降低2021年以后，收益率由租金贡献，而非CPI数据来源：Wind，国家统计局，北京市统计局，国泰君安证券研究CPI

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其中有一条，我觉得有些提法是错误的，所谓消费驱动，如果在有效需求不足的情况下增加消费，它是有助于提高经济增长速度的，因为是有效需求不足。但从经济增长的角度来讲，没有消费驱动这么一说，咱们有投资驱动，有人力资本驱动，还有技术革新、技术革命驱动，从长期增长的角度来讲，这个说法是对的。而且咱们大家都在谈中国和美国的差距的问题，你没有投资，没有技术进步，没有人力资本的改善，怎么能够进一步地缩小跟美国的差距呢?靠消费吗?我觉得不能靠消费，除了这个消费是改善人力资本的。请参阅附注免责声明11

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13请参阅附注免责声明????合同负债仍然占据房企负债的绝对比重数据来源：Wind，国泰君安证券研究。注：合同负债和负债合计统计的为A股上市房企31%32%29%26%25%20%15%10%5%0%30%35%202020232021 2022合同负债/负债合计

14请参阅附注免责声明??包含车位在内的库存绝对量仍在高位数据来源：Wind，国家统计局，国泰君安证券研究494460504030201001999200120032005200720092011201320152017201920212023累计新开工面积*1.1-销售面积（亿平方米，住宅）

15请参阅附注免责声明????房企的资产负债久期仍然错配数据来源：Wind，国家统计局，国泰君安证券研究。注：信用债计算期限为2024.6.304.45.04.54.03.53.02.52.01.51.00.50.0行业土储变现周期（2023.12.31） 信用债平均到期期限久期（年）2.0 2.4房企融资来源非标开发贷预售资金供应链融资发行债券股权融资财务公司合作开发资产抵押

16请参阅附注免责声明????2025年展望，价格好转、实物量仍有压力数据来源：Wind，国家统计局，国泰君安证券研究

17请参阅附注免责声明??资产比价效应，降利率能够有支撑数据来源：Wind，国泰君安证券研究3.30%2.13%1.53%1.80%1.50%1.00%0.50%0.00%2.00%3.00%2.50%3.50%LPR-30BP（当前）10Y国债（2024.10）货币基金 租售比*出租率（2024.10） （估计）收益率水平

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19请参阅附注免责声明????数据来源：Wind，美国人口普查局，日本不动产经济研究所，国泰君安证券研究50454035302520151050604020014012010080198819911994199720002003200620092012201520182021美国住房销售（万套） 售价中位数（万美元）76%020406080100120140013245678198819911994199720002003200620092012201520182021日本首都圈成交（万套） 均价（万日元/平方米）80%

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当前价值未来N年净利润贴现N年后存续业务价值旧模式新模式净资产除开少量再融资和配股，净资产短期无波动市场预期企业核心价值请参阅附注免责声明21

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26请参阅附注免责声明???8.76.75.81.318.213.311.73%-14%5%-23%-27%-13%-13%3.6-28%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.