营口市物业服务收费管理办法.docxVIP

?第一章总则

第一条目的与依据

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条适用范围

本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。

本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。

第三条基本原则

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第四条管理部门职责

市、县（市）区发展改革部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

价格主管部门负责制定物业服务收费政策，对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。

房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督管理，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务，协调处理业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。

第二章收费形式与标准

第五条收费形式

物业服务收费根据不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价，其他住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）区价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、市场供求状况等因素协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。

第六条物业服务等级标准

物业服务等级标准由市房地产行政主管部门会同相关部门制定并适时调整。物业服务等级标准应当明确物业服务的基本要求、服务内容、服务质量等方面的内容，为业主和物业服务企业提供参考依据。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务等级标准提供服务，不得擅自降低服务标准。

第七条收费标准的制定与调整

实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据物业服务等级标准、服务成本、物价指数等因素进行制定和调整。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主监督。

物业服务收费标准需要调整的，物业服务企业应当在调整前将调整方案报价格主管部门和房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内显著位置公示。业主对调整方案有异议的，物业服务企业应当在物业管理区域内组织业主大会或者业主代表大会进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，方可调整收费标准。

第三章物业服务收费合同

第八条合同签订

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行明确约定。

第九条合同变更与解除

物业服务合同期限未满，业主大会决定解聘物业服务企业的，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，与原物业服务企业进行交接，并在解聘物业服务企业前三个月书面通知原物业服务企业。原物业服务企业应当在接到通知后，按照合同约定做好物业服务区域内的财务清算和资料交接等工作。

物业服务合同期满，业主大会没有选聘新的物业服务企业，原物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效