房地产周期课件.ppt

房地產週期第一節房地產週期概述正弦波週期、經濟週期示意圖經濟週期的過程可以分為擴張和衰退二大階段，細分又可再分為復蘇期、擴張期、緊縮期和蕭條期四個小的階段，其週期長度沒有定論。經濟的週期性不同於隨機性波動，其具有以下特點:第一，經濟週期屬於經濟總體的波動，而不僅僅是某個經濟局部的波動。第二，經濟週期常表現為較長時間的波動，一般都是以年度為單位。第三，經濟週期是指經濟發展從擴張到收縮，再從收縮到擴張，依次出現的繁榮、衰退、蕭條、恢復等各個階段，並且各階段周而復始地出現。經濟週期成為宏觀經濟學的研究主題之一，各個時代的經濟學家分別從不同角度解釋了經濟週期的成因：1．乘數—加速原理2．消費不足理論3．投資過度理論4．純貨幣理論5．技術創新決定論6．心理預期理論7．太陽黑子理論房地產週期指房地產業在經濟發展過程中隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反復的動態過程，表現為復蘇、繁榮、衰退和緊縮迴圈出現的週期性波動現象。第二節房地產週期的影響因素影響房地產週期的內生因素:（一）市場供求矛盾（二）價格預期（三）投資（四）預期收益率影響房地產週期的外生因素:（一）經濟因素（二）社會發展因素（三）城市發展因素（四）政策因素第三節房地產週期的形成機制從經濟波動所面臨的外部衝擊角度來看，對房地產經濟系統產生干擾進而導致房地產週期波動的外部衝擊主要有：（一）政策性衝擊（二）體制性衝擊（三）供給衝擊（四）需求衝擊（五）國際性衝擊房地產週期波動的內部傳導機制，指的是由房地產經濟系統內部結構特徵所導致的經濟變數之間的必然聯繫，以及對外在衝擊的反應，主要的內部傳導機制包括：（一）供求機制（二）價格機制（三）乘數——加速數機制（四）產業關聯機制（五）房地產增長制約機制（六）信貸——利率機制房地產週期的衝擊——傳導過程大體經歷以下四個階段：1.外部衝擊階段2.初始回應與內部傳導階段3.振盪衰減階段4.進入穩定狀態或復原狀態階段第四節房地產週期的測度房地產週期頻率，又稱為房地產週期頻度，指在一段歷史時間內波動所經歷的週期次數，用以衡量房地產增長的穩定程度。週期頻率越高，說明這一時期經濟發展越不穩定；反之，如果波動頻率低，則表明這一時期經濟增長較為穩定。其計算方法如下：房地產週期平均長度是指在一定時間內每個房地產週期平均持續或經歷的時間長度，以反映房地產行業運行的穩定程度。週期平均長度越長，說明這一時期的房地產經濟運行越不穩定；反之，週期平均長度越短，表明這一時期的房地產經濟運行越穩定。其計算公式為：房地產波動係數，指一段時期內房地產實際增長狀況對長期增長趨勢的變動值，衡量在特定時期內房地產增長的波動狀態。其計算公式為：房地產週期波動振幅即為房地產週期波動的幅度，可用同一週期內波峰到波谷之間的指標差額來表示，是衡量和反映房地產週期波動程度的重要指標。振幅越大，說明房地產業運行越不穩定；相反，振幅越小，則說明房地產業運行越穩定。其計算公式為：房地產平均漲落比是指房地產週期波動中擴張和收縮對於產業增長趨勢線偏離程度的對比，可用擴張階段的波動振幅平均長度與收縮階段的波動幅度平均長度之比來計算。其計算公式為：