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行行业一般研究业一般研究
目录
1.前言3
2.物业行业的核心在于永续经营，用DCF估值4
3.过去收入曲线上移的效果不佳，物企陷入利润困境5
3.1.物业是人力密集、弱规模效应、低利润率的行业5
3.2.物企就增收已进行诸多尝试，对增利的有效性逐步减弱6
4.当前成本曲线下移成为新方向，机器换人有望打破利润困境10
4.1.物业行业成本刚性特征凸显，高占比的人工成本是攻克重点10
4.2.用“机器人”替代“人”，也即用低机器成本替代高人工成本11
5.AI打开物业新的想象空间，管家服务可做入口14
5.1.人人有管家成为可能，API接入外部服务形成价值裂变14
5.2.本地化部署，为业主隐私提供更好保护16
6.物企底部突围，挖掘重估空间18
6.1.物业仍面临房屋交付后的遗留问题，盈利压力大18
6.2.存量物业占比高、人工成本占比高、住宅业态占比高、愿意为科技付
费的物企有望获得更大的重估空间19
7.风险提示22
请务必阅读正文之后的免责条款部分2of23
行行业一般研究业一般研究
1.前言
物业行业讲述的永续经营的故事，关注盈利的稳定性，估值背后是成本收入曲线
的结构性调整与优化。市场对物业行业的生意模式有统一的认知，即永续经营，
且用DCF给物企进行估值。在这一认知下，给予高估值的前提就是企业有可持续
性的盈利能力，而非持续的亏损。然而，物业行业本身是一个低利润率的行业，
且随着项目时间的拉长，楼龄上涨、员工工资水平提升等都使得成本呈现出刚性
上涨的特征，给盈利的稳定性带来压力。因此，对于收入、成本曲线的调控成为
企业估值分化的重要底层逻辑。
过去，物企的尝试大多聚焦收入曲线的调整，目标从“增收”向“增利”传导，
然而在实践中，我们能观察到不仅当前实施下来效果有限，且从长远看难度较高。
前期物企通过开展增值服务、拓展高价项目、收并购等方式实现了收入和利润的
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