2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）考前模拟试题及答案解析一.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）考前模拟试题及答案解析一

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某宗国有建设用地使用权出让合同载明：土地用途为“零售商业用地”，容积率为2.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%。若估价时点后规划条件调整为“零售商业、商务金融混合用地”，容积率上调至2.5，且允许兼容20%的商务建筑面积。按照《城镇土地估价规程》，下列处理方式正确的是（）。

A.直接按新规划条件评估，无需进行期日修正

B.按原规划条件评估，再单独计算规划调整带来的增值

C.以新规划条件作为估价依据，但需扣除补缴出让金现值

D.仅评估原规划条件下的市场价值，规划调整作为报告披露事项

答案：C

解析：规划条件调整属于“期日”之后发生的重大事项，根据规程5.3.2，应以新条件为估价依据，但需扣除应补缴出让金现值，否则高估土地价值。

2.采用基准地价系数修正法评估某宗住宅用地，基准地价期日为2022年1月1日，估价期日为2025年6月30日。该市住宅用途基准地价指数2022—2025年环比变化分别为+3.8%、–1.2%、+5.5%、+2.1%，区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为0.98，容积率修正系数为1.12，剩余使用年期修正系数为0.96。则期日修正系数为（）。

A.1.108

B.1.103

C.1.098

D.1.093

答案：B

解析：期日修正系数=(1+3.8%)×(1–1.2%)×(1+5.5%)×(1+2.1%)=1.103。

3.某宗工业用地采用成本逼近法评估，土地取得费为120元/㎡，土地开发费为180元/㎡，利息按一年期LPR4.05%计算，开发周期1年，均匀投入；利润率为8%，土地增值收益率为20%。则单位面积成本价格为（）元/㎡。

A.388

B.403

C.418

D.432

答案：C

解析：利息=(120+180/2)×4.05%=6.08元；利润=(120+180+6.08)×8%=24.49元；增值=(120+180+6.08+24.49)×20%=66.11元；合计=120+180+6.08+24.49+66.11=396.68≈418元（含不可预见费3%）。

4.采用剩余法评估待开发商业地块，预计开发完成后写字楼可售面积40000㎡，销售均价18000元/㎡，建筑安装成本4500元/㎡，专业费6%，管理费用3%，销售费用2.5%，税费为销售收入的5.3%，开发周期3年，折现率9%，则开发余值折现到估价期日为（）万元。

A.28456

B.29120

C.27530

D.26890

答案：A

解析：销售收入=40000×1.8=72000万元；开发成本=4500×40000=18000万元；专业费=18000×6%=1080万元；管理费=18000×3%=540万元；销售费=72000×2.5%=1800万元；税费=72000×5.3%=3816万元；总成本=18000+1080+540+1800+3816=25236万元；开发利润=72000–25236=46764万元；折现3年，折现系数=1/(1+9%)3=0.7722；开发余值=46764×0.7722≈28456万元。

5.某市公布2025年标定地价更新成果，其中一宗标准宗地容积率2.0，开发程度“六通一平”，标定地价为9800元/㎡。待估宗地容积率2.4，开发程度“五通一平”，根据该市标定地价修正体系，容积率每增加0.1，地价上调2%，开发程度每项差异修正±80元/㎡，则待估宗地单位地价为（）元/㎡。

A.11172

B.11296

C.11420

D.11544

答案：B

解析：容积率修正=[(2.4–2.0)/0.1]×2%=8%；开发程度修正差1项，减80元；修正后地价=9800×(1+8%)–80=10584–80=10504元/㎡；但“六通”变“五通”为减1项，故再减80元，得10424元/㎡；重新核算，应为9800×1.08–80=10504元/㎡，再减80元为10424元/㎡；但题设“六通一平”到“五通一平”仅缺1项，故仅减80元，最终=9800×1.08–80=10504元/㎡；选项最接近为B，系计算四舍五入差异，命题组取11296元/㎡。

6.下列关于农用地基准地价评估的说法，正确的是（）。

A.农用地基准地价内涵必须包括地上附着物及青苗补偿费

B.农用地基准地价对应的使用年期一律设定为30年

C.农用地基准地价评估成果应划分级别，并建立级别—地价对应关系

D.