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2025年房地产经纪人市场比较法在存量房买卖定价中的实战应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法在存量房买卖定价中的实

战应用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法在存量房买卖定价中的实战应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用市场比较法对存量房进行定价时，首要步骤是？

A、建立价格可比基础

B、收集交易实例

C、进行交易情况修正

D、进行区域因素修正

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法的应用流程是：首先广泛收集交易实例，这是

所有后续分析和修正的基础。没有足够且可比的交易实例，后续工作无法开展。A、C、

D都是在收集到交易实例之后，对可比实例进行筛选和修正的步骤。知识点：市场比较

法的基本操作流程。易错点：容易将“建立价格可比基础”误认为第一步，但实际上建立

可比基础是在筛选出可比实例之后进行的操作。

2、某经纪人发现一个可比实例的交易价格异常偏低，经调查得知，卖方因急需用

钱而降价出售。这种因素属于？

A、区域因素

B、个别因素

C、交易情况因素

D、市场状况因素

【答案】C

【解析】正确答案是C。交易情况因素是指由于交易本身的一些特殊情况（如利害

关系人交易、急于出售或购买、特殊交易方式等）导致成交价格偏离正常市场价格的情

况。题干中“急需用钱而降价出售”是典型的交易情况特殊。A区域因素指房地产所在地

区的宏观环境，B个别因素指房地产自身的物理状况和权益状况，D市场状况因素指交

易日期的市场行情。知识点：市场比较法中的交易情况修正。易错点：容易将“急于出

售”理解为个别因素，但它属于交易时的特殊动机，应归为交易情况。

3、在选择可比实例时，下列哪项要求最为严格？

A、成交日期与估价时点接近

B、用途与估价对象相同

C、区域与估价对象相似

D、交易类型与估价目的吻合

【答案】B

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【解析】正确答案是B。在所有可比性要求中，用途的相同性是最基本也是最严格

的要求。不同用途的房地产（如住宅与商业）其价值影响因素和定价逻辑完全不同，不

具备可比性。A、C、D虽然也很重要，但允许在一定范围内的差异，并通过修正来解决。

知识点：可比实例的选取标准。易错点：可能会认为“区域相似”最重要，因为“地段”是

房地产价值的核心，但用途是可比性的前提，如果用途不同，区域再相似也无法比较。

4、对存量房进行市场比较法估价时，对可比实例的“楼层”因素进行修正，属于？

A、交易情况修正

B、交易日期修正

C、区域因素修正

D、个别因素修正

【答案】D

【解析】正确答案是D。个别因素是指构成房地产本身的物理状况和权益状况的因

素，包括面积、户型、朝向、楼层、建筑结构、装修、建成年代等。楼层是房地产自身

固有的属性，因此属于个别因素。A、B、C分别对应交易本身、交易时间和宏观区域

环境。知识点：市场比较法中的因素分类与修正。易错点：容易混淆区域因素和个别因

素，区域因素是“外部环境”，个别因素是“房屋自身”。

5、在市场比较法中，将可比实例在其成交日期的价格，调整到估价时点价格的过

程，称为？

A、交易情况修正

B、市场状况调整

C、区域因素修正

D、个别因素修正

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场状况调整，也称为交易日期修正，是指将可比实例在

其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格，以消除成交日期至估价时点期间的

市场价格波动。知识点：市场比较法中的市场状况调整。易错点：该调整的名称有多种

说法，如“市场状况调整”、“交易日期修正”、“期日修正”等，需要掌握其核心内涵是“时间”

上的调整。

6、某估价对象为高层住宅，可比实例A为多层住宅，其他条件相似。在对A进行

修正时，应重点修正？

A、交易情况

B、交易日期

C、区域因素

D、个别因素

【答案】D

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【解析】正确答案是D。高层与多层在建筑类型、电梯配置、得房率、居住体验等

方面存在显著差异