2025年房地产经纪人房地产金融尽职调查专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人房地产金融尽职调查专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产金融尽职调查专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产金融尽职调查专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产金融尽职调查中，对目标项目土地使用权类型的核查，首要关注的是？

A、土地使用权的剩余年限

B、土地使用权的取得方式

C、土地使用权的规划用途

D、土地使用权的抵押状态

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地使用权的取得方式（如出让、划拨）直接决定了土地

的权能、流转限制和价值评估基础，是尽职调查的起点和核心。A、C、D项虽然重要，

但都是在确认取得方式后的进一步核查内容。知识点：土地使用权类型与权能关系。易

错点：考生容易将“年限”或“抵押”视为首要关注点，忽略了取得方式这一根本性问题。

2、房地产项目融资尽职调查中，对开发商“四证”的审查，不包括以下哪项？

A、国有土地使用证

B、建设用地规划许可证

C、建设工程规划许可证

D、商品房预售许可证

【答案】D

【解析】正确答案是D。房地产开发的“四证”通常指《国有土地使用证》、《建设用

地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。《商品房预售许可

证》是项目达到一定销售条件后才能取得的证件，属于项目后期合规性审查内容，而非

前期融资必备的“四证”之一。知识点：房地产开发合规性文件。易错点：将预售许可证

与施工许可证混淆，误认为其属于“四证”范畴。

3、在对目标商业地产项目进行现金流尽职调查时，最核心的分析指标是？

A、项目的静态投资回收期

B、项目的净营运收入（NOI）

C、项目的资本化率

D、项目的容积率

【答案】B

【解析】正确答案是B。净营运收入（NOI）是衡量物业产生经营现金流能力的核心

指标，是进行估值、测算偿债能力和投资回报的基础。A项回收期是结果性指标，C项

资本化率是估值工具，D项容积率是规划指标，它们都依赖于或不如NOI更能直接反

映项目的现金流健康状况。知识点：商业地产现金流分析。易错点：容易被各种估值比

2025年房地产经纪人房地产金融尽职调查专题试卷及解析2

率或回收期等结果性指标吸引，而忽略了产生这些结果的源头——NOI。

4、在审查房地产项目的融资结构时，尽职调查人员发现存在“明股实债”安排，其

主要风险在于？

A、降低了项目的资产负债率

B、增加了项目的财务杠杆风险

C、优化了项目的股权结构

D、简化了项目的退出机制

【答案】B

【解析】正确答案是B。“明股实债”名义上是股权投资，但通常附带固定回报和回购

条款，本质上是一种债务。这会隐藏真实的负债水平，导致项目实际财务杠杆远高于账

面，一旦现金流不及预期，极易引发债务违约风险。A项是表面现象，C、D项是其伪

装下的假象。知识点：房地产融资结构风险识别。易错点：只看到“股权”的表面，未能

穿透识别其“债务”本质及带来的杠杆风险。

5、对个人住房按揭贷款进行尽职调查时，对借款人还款能力的审查，最可靠的依

据是？

A、借款人单位开具的收入证明

B、借款人银行账户的流水记录

C、借款人个人征信报告中的负债情况

D、借款人填写的个人资产申报表

【答案】B

【解析】正确答案是B。银行流水是借款人实际现金流入流出的最直接、最客观的

记录，能真实反映其收入稳定性、消费习惯和潜在还款能力。A项收入证明可能被夸大，

C项征信报告只反映历史负债，D项资产申报表缺乏客观验证。知识点：个人信贷还款

能力评估。易错点：过于依赖形式上的证明文件（如收入证明），而忽视了对实际现金

流的核查。

6、在房地产并购尽职调查中，对目标公司已签订的重大租赁合同进行审查，其首

要目的是？

A、确认租金水平是否高于市场平均水平

B、评估租赁合同对项目未来现金流的锁定程度

C、核查租户的背景和信用状况

D、判断租赁合同的条款是否符合法律法规

【答案】B

【解析】正确答案是B。重大租赁合同直接决定