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2025年房地产经纪人承租人擅自转租、改变用途的违约责任专题试卷及解析

2025年房地产经纪人承租人擅自转租、改变用途的违约责任专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以采取下列哪项措施？

A、要求承租人支付违约金

B、解除合同

C、要求次承租人腾退房屋

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第716条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，根据合同约定或法律规定，出租人还可要求承租人承担违约责任（包括支付违约金），并有权要求次承租人腾退房屋。A、B、C均为出租人的合法权利，故D最全面。知识点：承租人擅自转租的法律后果。易错点：考生容易忽略出租人可以同时主张多种救济方式。

2、承租人将住宅用房擅自改为商业用途，出租人发现后有权主张？

A、继续履行合同

B、恢复原状

C、赔偿损失

D、B和C

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第709条，承租人未按照约定方法使用租赁物致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。改变用途属于违约行为，出租人有权要求恢复原状并赔偿损失。A选项不符合出租人利益。知识点：承租人改变用途的责任。易错点：考生可能忽略恢复原状和赔偿损失可以同时主张。

3、下列哪种情形下，承租人转租无需出租人同意？

A、租赁合同约定可以转租

B、转租给近亲属

C、转租期限短于原租赁期限

D、出租人知道后未提出异议

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第716条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。合同明确约定可以转租的，视为已获同意。B、C、D均需出租人明确同意或事后追认。知识点：合法转租的条件。易错点：考生可能误认为默示同意具有法律效力。

4、出租人发现承租人擅自转租后，应在多长时间内行使解除权？

A、1个月

B、3个月

C、6个月

D、无时间限制

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第564条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。司法实践中通常认为6个月为合理期限。知识点：解除权的行使期限。易错点：考生可能误认为解除权可以无限期行使。

5、承租人擅自改变房屋用途导致房屋受损，出租人可以主张？

A、减少租金

B、提前收回房屋

C、要求恢复原状

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第709条，承租人未按约定使用租赁物的，出租人可以解除合同、要求恢复原状并赔偿损失。减少租金是出租人的权利而非义务，提前收回房屋是解除合同的表现形式。知识点：承租人违约的救济方式。易错点：考生可能忽略出租人可以选择多种救济方式。

6、次承租人因承租人擅自转租遭受损失，应向谁主张赔偿？

A、出租人

B、承租人

C、自行承担

D、A和B连带责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据合同相对性原则，次承租人与承租人之间存在转租合同关系，其损失应向承租人主张。出租人无过错不承担责任。知识点：转租合同的责任承担。易错点：考生可能混淆合同相对性与侵权责任。

7、承租人擅自将厂房改为仓库使用，出租人解除合同后？

A、可要求承租人支付违约金

B、可要求承租人恢复原状

C、可要求承租人赔偿损失

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》第577条，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。解除合同不影响违约责任条款的效力。知识点：合同解除后的责任承担。易错点：考生可能误认为解除合同后不能再主张违约金。

8、出租人同意转租后，承租人与次承租人的转租合同期限？

A、不得超过原租赁期限

B、可以超过原租赁期限

C、由承租人自行决定

D、需出租人另行同意

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第717条，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。知识点：转租期限的限制。易错点：考生可能忽略转租期限的法定限制。

9、承租人擅自改变房屋用途，出租人未及时主张权利，可能产生？

A、视为同意

B、丧失解除权

C、增加赔偿金额

D、延长租赁期限

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第564条，解除权应在合理期限内行使，否则消灭。知识点：解除权的除斥期间。易错点：考生可能混淆默示同意与权利消灭。

10、出租人发现承租人擅自转租，但选择继续收取租金，视为？

A、同意转租

B、默认违约

C、放弃解除权

D、变更合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据司法实践，出租人知道转租后继续收取租金的，视为放弃解除权，但并不构成对转租的同意。知识点：权利的默示放弃。易错点：考生可能误认为