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2025年房地产经纪人存量房买卖双方增值税综合计算案例专题试卷及解析

2025年房地产经纪人存量房买卖双方增值税综合计算案例专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、个人将购买不足2年的住房对外销售，增值税的征收方式是？

A、免征增值税

B、按5%的征收率全额缴纳增值税

C、按5%的征收率差额缴纳增值税

D、按11%的税率缴纳增值税

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据现行政策，个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。选项A错误，免征增值税适用于购买满2年及以上的普通住房（北上广深除外）；选项C错误，差额缴纳增值税适用于非住房或北上广深购买满2年及以上的非普通住房；选项D错误，11%是营改增初期的一般纳税人税率，现行小规模纳税人征收率为5%。知识点：个人住房转让增值税政策。易错点：混淆不同持有年限和不同类型房产的征税规则。

2、北京市某个人出售一套购买满3年的非普通住房，其增值税计算方式为？

A、免征增值税

B、按销售收入全额的5%缴纳增值税

C、按（销售收入购买价款）的5%缴纳增值税

D、按（销售收入购买价款）的5%减按1.5%缴纳增值税

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。此规定适用于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。选项A错误，免征政策仅适用于普通住房；选项B错误，全额征收适用于购买不足2年的住房；选项D错误，减按1.5%征收的政策不适用于非普通住房的差额计算。知识点：一线城市非普通住房增值税差额征收政策。易错点：忽略“北上广深”的特殊政策，以及普通住房与非普通住房在税收待遇上的差异。

3、某企业出售其持有的一栋办公楼，该办公楼为2016年5月1日后购入，并取得了增值税专用发票。该企业出售此办公楼适用的增值税政策是？

A、按5%简易计税方法，差额征收

B、按5%简易计税方法，全额征收

C、按9%税率，一般计税方法

D、免征增值税

【答案】C

【解析】正确答案是C。企业销售其2016年5月1日后取得的不动产，且在购入时抵扣了进项税额，应适用一般计税方法，按照销售时适用的税率（目前为9%）计算增值税销项税额。选项A和B错误，简易计税方法通常适用于2016年4月30日前取得的不动产或小规模纳税人；选项D错误，企业销售不动产通常不适用免征政策。知识点：一般纳税人销售不动产的增值税计税方法。易错点：混淆不动产取得时间节点（2016年5月1日）对计税方法选择的影响，以及一般纳税人与小规模纳税人计税方法的区别。

4、在计算个人转让住房的增值税时，下列哪项费用通常不能从销售收入中扣除？

A、购买该住房时支付的价款

B、购买该住房时缴纳的契税

C、购买该住房时缴纳的印花税

D、购买该住房时支付的合理费用（如装修费）

【答案】D

【解析】正确答案是D。在计算差额缴纳增值税时，可扣除的金额为购买该住房时取得的原始价款。购买时缴纳的契税和印花税，作为取得不动产的组成部分，其价值已包含在发票价款中，通常不单独列出扣除。而装修费等合理费用，在企业所得税或个人所得税前扣除时有相关规定，但在增值税差额计算中，一般不允许扣除。选项A是差额计算的核心扣除项。知识点：增值税差额扣除项目的范围。易错点：将个人所得税或土地增值税的扣除项目与增值税的扣除项目相混淆。

5、个人因房屋征收或拆迁而被货币补偿安置后，用补偿款新购住房，再次出售时，原房屋的持有年限如何计算？

A、从新购住房的产权登记日期起算

B、从原被征收房屋的产权登记日期起算

C、从取得货币补偿款的日期起算

D、由税务机关核定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据相关政策，个人因房屋征收或拆迁而取得货币补偿款后重新购买住房的，其新购住房的持有年限可以与原被征收房屋的持有年限合并计算。这是为了保障被征收人的权益，不因政策性搬迁而增加其税收负担。选项A是常规情况下的计算方式，但此题有特殊政策。知识点：政策性搬迁后新购住房持有年限的连续计算。易错点：不了解这一特殊优惠政策，按常规思路选择A。

6、关于个人无偿赠与不动产的增值税处理，下列说法正确的是？

A、任何情况下的无偿赠与均免征增值税

B、将不动产赠与直系亲属，免征增值税

C、将不动产赠与非亲属的公益性社会团体，视同销售，征收增值税

D、将不动产赠与子女，需要视同销售缴纳增值税

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同发生销售行为，但属于下列情形之一的，可暂免征收增值税：1.离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产