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2025年房地产经纪人查封登记与流拍处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记与流拍处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，人民法院对不动产进行查封登记时，登记机构应当如何处理？

A、直接拒绝办理

B、要求申请人提供担保

C、即时办理查封登记

D、通知相关利害关系人

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《不动产登记暂行条例》规定，登记机构收到人民法院的查封裁定后应当即时办理查封登记，这是法定义务。A错误，登记机构无权拒绝；B错误，查封登记无需申请人提供担保；D错误，通知义务在法院而非登记机构。知识点：查封登记的法定程序。易错点：混淆登记机构与法院的职责分工。

2、下列哪种情形下，查封登记可以自动解除？

A、查封期限届满

B、被执行人提出异议

C、申请执行人撤回申请

D、第三人提出执行异议

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封期限届满未续封的自动解除。B、C、D均需法院作出裁定解除，不能自动解除。知识点：查封解除的法定情形。易错点：误认为所有情形都需要法院裁定。

3、司法拍卖流拍后，申请执行人拒绝接受抵债的，法院应当如何处理？

A、立即解除查封

B、重新启动拍卖程序

C、变卖查封财产

D、中止执行程序

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，流拍后申请执行人拒绝抵债的，法院应当进行变卖。A错误，需先变卖；B错误，需先变卖才能重新拍卖；D错误，变卖是必经程序。知识点：流拍后的处理程序。易错点：混淆变卖与重新拍卖的适用顺序。

4、房地产经纪人在带看查封房产时，应当向客户重点披露的信息是？

A、房产的装修情况

B、查封的法律风险

C、周边配套设施

D、业主出售动机

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》，经纪人必须如实告知房产存在的权利瑕疵，查封属于重大权利瑕疵。A、C、D虽重要，但不如B具有法律强制性。知识点：经纪人的信息披露义务。易错点：忽视法律风险的优先披露义务。

5、下列关于查封房产租赁关系的说法，正确的是？

A、查封后新设租赁无效

B、查封前已租的自动解除

C、查封不影响租赁合同效力

D、查封后承租人可优先购买

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据买卖不破租赁原则的例外，查封后新设租赁不得对抗执行。B错误，查封前已租的继续有效；C错误，查封后新设的无效；D错误，查封后承租人不享有优先购买权。知识点：查封与租赁的关系。易错点：混淆查封前后的租赁效力。

6、司法拍卖中，竞买人最迟应当在何时缴纳保证金？

A、拍卖开始前

B、拍卖结束后24小时内

C、拍卖公告指定时间

D、签订成交确认书时

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，保证金缴纳时间以拍卖公告为准。A、B、D均不符合规定。知识点：司法拍卖保证金规则。易错点：忽视公告的优先效力。

7、房地产经纪人协助办理查封房产解封时，需要准备的核心材料是？

A、房产买卖合同

B、法院解封裁定书

C、业主身份证明

D、完税凭证

【答案】B

【解析】正确答案是B。解封必须以法院生效裁定为依据，其他材料均不能替代。A、C、D是交易所需材料，与解封无关。知识点：解封登记的材料要求。易错点：混淆交易材料与解封材料。

8、下列哪种查封房产的处置方式需要取得抵押权人同意？

A、司法拍卖

B、协议抵债

C、变卖处置

D、租赁经营

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，协议抵债涉及物权变动，需抵押权人同意。A、C是司法强制行为，无需同意；D不涉及物权变动。知识点：查封房产处置的权限限制。易错点：忽视抵押权的优先性。

9、流拍房产进行变卖时，变卖价格如何确定？

A、按评估价

B、按流拍价

C、重新评估确定

D、由法院酌定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据司法解释，变卖价格以最后一次流拍价为准。A、C、D均不符合规定。知识点：变卖定价规则。易错点：误认为需要重新评估。

10、房地产经纪人在查封房产交易中，最应当防范的法律风险是？

A、价格波动风险

B、交易履约风险

C、司法执行风险

D、房屋质量风险

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封房产最大的风险是随时可能被司法执行，导致交易无法履行。A、B、D是普通交易风险，C是查封房产特有风险。知识点：查封房产的特殊风险。易错点：忽视司法执行的优先性。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、下列哪些情形下，法院可以解除对不动产的查封？

A、查封期限届满

B、被执行人履行完毕

C、案外人提出有效异议

D、申请执行人书面同意

E、查封财产灭失

【答案】A、B、C、D、E

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