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2025年房地产经纪人查封登记中的民事争议专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记中的民事争议专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在查封登记中，若被执行人提出异议，认为查封的房产不属于其责任财产，应当通过何种法律途径解决？

A、向执行法院提出执行异议

B、向登记机构申请更正登记

C、向仲裁机构申请仲裁

D、向公安机关报案

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民事诉讼法》规定，当事人对执行标的提出异议的，应当向执行法院提出书面异议。B选项更正登记适用于登记错误情形；C选项仲裁需有仲裁协议；D选项报案适用于刑事案件。知识点：执行异议程序。易错点：混淆执行异议与登记更正的适用情形。

2、法院查封房产后，登记机构办理查封登记的依据是？

A、申请执行人的申请

B、被执行人的配合

C、人民法院的协助执行通知书

D、房地产经纪人的报告

【答案】C

【解析】正确答案是C。《不动产登记暂行条例》规定，登记机构办理查封登记必须依据法院的协助执行通知书。A、B、D均非法定依据。知识点：查封登记的法定要件。易错点：忽视协助执行通知书的强制性。

3、查封期间，下列哪种行为可能导致房地产经纪人承担法律责任？

A、告知买方房产被查封的事实

B、隐瞒查封信息促成交易

C、建议买方等待解封后再交易

D、协助查询查封状态

【答案】B

【解析】正确答案是B。隐瞒查封信息违反《房地产经纪管理办法》第26条，可能构成欺诈。A、C、D均属合法合规行为。知识点：经纪人信息披露义务。易错点：混淆告知义务与促成交易的优先级。

4、房产被查封后，原签订的买卖合同效力如何？

A、自动无效

B、需法院确认无效

C、效力待定

D、仍然有效但履行受阻

【答案】D

【解析】正确答案是D。查封不影响合同效力，但导致履行不能。A、B、C均不符合《民法典》关于合同效力的规定。知识点：查封对合同履行的影响。易错点：误将履行障碍等同于合同无效。

5、轮候查封登记的生效时间是？

A、送达登记机构时

B、首封解除时自动生效

C、法院作出轮候查封裁定时

D、登记机构录入系统时

【答案】B

【解析】正确答案是B。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确轮候查封自首封解除时生效。A、C、D均非生效要件。知识点：轮候查封的生效规则。易错点：混淆登记与生效时点。

6、房地产经纪人发现拟交易房产存在查封登记，正确的做法是？

A、建议卖方解封后再交易

B、立即终止服务

C、继续交易但告知风险

D、隐瞒信息继续服务

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《房地产经纪执业规则》，应建议当事人解决权利限制后再交易。B过于绝对，C、D违反执业规范。知识点：经纪人处理权利限制房产的义务。易错点：忽视风险提示与终止服务的适用条件。

7、对查封房产的评估价值有异议，当事人应当？

A、向登记机构申诉

B、向评估机构申请复核

C、向执行法院提出异议

D、向房地产经纪人投诉

【答案】C

【解析】正确答案是C。评估价值异议属于执行程序问题，应向执行法院提出。A、B、D均非正确救济途径。知识点：执行评估异议程序。易错点：混淆评估复核与执行异议的区别。

8、查封登记的期限届满后，若法院未办理续封，登记机构应当？

A、主动注销查封登记

B、等待法院通知

C、依申请注销

D、自动失效

【答案】A

【解析】正确答案是A。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，查封期限届满未续封的，登记机构应注销登记。B、C、D均不符合规定。知识点：查封登记的注销程序。易错点：忽视登记机构的主动注销义务。

9、房地产经纪人在带看查封房产时，必须向买方披露的信息是？

A、房产的历史成交价

B、查封的具体法院和案号

C、卖方的个人债务情况

D、房产的装修成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封信息属于重大权利瑕疵，必须披露。A、C、D非法定披露事项。知识点：重大信息披露范围。易错点：扩大或缩小信息披露范围。

10、因查封登记错误导致买方损失，责任主体是？

A、房地产经纪人

B、登记机构

C、执行法院

D、原房主

【答案】B

【解析】正确答案是B。登记错误属登记机构责任，应承担国家赔偿。A、C、D非直接责任主体。知识点：登记错误的责任承担。易错点：混淆民事责任与国家赔偿。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、查封登记中可能引发的民事争议类型包括？

A、查封标的物异议

B、查封程序异议

C、查封效力争议

D、查封期限争议

E、查封费用承担争议

【答案】A、B、C、D

【解析】A、B、C、D均属常见争议类型，E费用争议通常由执行程序解决。知识点：查封登记争议类型。易错点：将执行程序问题纳入民事争议。

2、房地产经纪人在查封房产交易中的合规义务包括？

A、核实查封状态

B、披露查封信息

C、建议法律