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2025年房地产经纪人产权过户中的法律风险防控专题试卷及解析

2025年房地产经纪人产权过户中的法律风险防控专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在办理二手房产权过户时，若发现该房屋存在被法院查封的情况，房地产经纪人应首先采取的措施是？

A、建议买方继续交易，等查封解除后再过户

B、立即终止交易，并告知双方风险

C、协助卖方联系法院了解查封原因及解封条件

D、建议买方直接向法院提起诉讼

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民事诉讼法》规定，被查封的房产不得办理过户登记。经纪人应首先协助卖方了解查封情况，这是解决问题的前提。A选项存在法律风险，B选项过于简单，D选项不是首选措施。知识点：房产查封的法律效力。易错点：误以为可以继续交易或直接终止。

2、下列哪种情况下，房屋买卖合同会被认定为无效？

A、房屋存在抵押但未告知买方

B、卖方为无民事行为能力人

C、房屋未办理房产证

D、买方未支付全款

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。A选项属于违约，C选项不影响合同效力，D选项属于履行问题。知识点：合同无效的法定情形。易错点：混淆合同无效与违约责任。

3、在产权过户过程中，若发现房屋实际面积与房产证记载面积差异超过3%，买方可以主张的权利是？

A、解除合同

B、要求卖方双倍返还差价

C、要求卖方补足差价或解除合同

D、只能要求卖方补足差价

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值超过3%时，买方有权退房或要求卖方承担违约责任。知识点：面积误差的处理规则。易错点：误以为只能选择一种救济方式。

4、房地产经纪人在产权过户前应重点核查的文件不包括？

A、房屋所有权证

B、卖方身份证

C、房屋租赁合同

D、婚姻状况证明

【答案】C

【解析】正确答案是C。租赁合同不影响产权过户，但需告知买方买卖不破租赁原则。其他文件都是过户必需的。知识点：产权过户所需文件。易错点：忽视租赁合同的重要性。

5、下列关于产权过户税费的说法，正确的是？

A、个人所得税一律按20%征收

B、满五唯一的住宅免征个人所得税

C、契税由买卖双方平均分担

D、增值税免征条件是房产证满2年

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据税法规定，满五唯一的住宅免征个税。A选项错误，个税有不同征收方式；C选项错误，契税由买方承担；D选项错误，普通住宅满2年免征增值税。知识点：房产交易税费政策。易错点：混淆不同税种的征收条件。

6、在办理产权过户时，若卖方配偶不同意出售共有房产，经纪人应？

A、建议买方直接起诉卖方

B、要求卖方提供配偶同意书

C、继续办理过户手续

D、建议买方降低购房款

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，处分共有财产需共有人同意。经纪人应要求卖方提供配偶同意书以规避风险。知识点：共有财产处分规则。易错点：忽视共有人的权利。

7、下列哪种情形下，房屋买卖合同可以继续履行？

A、房屋被依法征收

B、卖方死亡且无继承人

C、房屋存在权属争议

D、卖方临时涨价

【答案】D

【解析】正确答案是D。临时涨价属于违约，但不影响合同履行。A、B、C选项都构成履行不能。知识点：合同履行障碍。易错点：混淆违约与履行不能。

8、在产权过户过程中，房地产经纪人的核心职责是？

A、代收代付购房款

B、核实房屋权属状况

C、保证房屋质量

D、决定交易价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人的核心职责是核实权属状况，防范法律风险。A、C、D选项超出经纪人职责范围。知识点：经纪人职责范围。易错点：误以为经纪人需要承担更多责任。

9、下列关于预告登记的说法，错误的是？

A、预告登记后，未经登记权利人同意处分房产无效

B、预告登记有效期为3个月

C、可以对抗第三人

D、债权消灭后预告登记失效

【答案】B

【解析】正确答案是B。预告登记有效期为3个月，但可续期。其他选项正确。知识点：预告登记制度。易错点：混淆预告登记与本登记。

10、在产权过户前，发现房屋存在隐性瑕疵，经纪人应？

A、建议买方自行承担风险

B、要求卖方修复或降价

C、隐瞒不报

D、终止交易

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，卖方有瑕疵担保义务。经纪人应协助买方维权。知识点：瑕疵担保责任。易错点：忽视隐性瑕疵的法律后果。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在产权过户前应重点核查的风险包括？

A、房屋是否存在查封

B、是否属于共有财产

C、是否存在租赁

D、是否拖欠物业费

E、房屋朝向

【答案】A、B、C、D

【解析】正确答案是A、B、C、D。这些都是影响产权过户或交易安全的重要风险。E选项不影响产权过户。知识点：产权过户风险核查要点。易错点：忽视非产权因素的风险