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2025年房地产经纪人查封登记中的法律责任专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记中的法律责任专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人在执业过程中，明知某房产已被法院查封，仍向买方隐瞒该事实并促成交易，该行为主要违反了哪项法律义务？

A、忠实义务

B、勤勉义务

C、保密义务

D、告知义务

【答案】D

【解析】正确答案是D。根据《民法典》和《房地产经纪管理办法》，房地产经纪人负有向委托人如实告知重要事项的义务。查封信息属于直接影响交易安全的重要信息，隐瞒该行为违反了告知义务。A项忠实义务主要指维护委托人利益，B项勤勉义务指尽责履职，C项保密义务指保守商业秘密，均不直接对应本题情形。知识点：房地产经纪人的法定义务。易错点：混淆告知义务与忠实义务的适用场景。

2、法院对某房产实施查封登记后，房地产经纪人仍协助业主将房产出租给第三方，该租赁合同的法律效力如何？

A、有效

B、无效

C、可撤销

D、效力待定

【答案】B

【解析】正确答案是B。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确，查封期间擅自处分查封财产的行为无效。租赁属于处分行为的一种，因此该合同无效。知识点：查封财产的处分限制。易错点：误认为租赁属于收益行为而非处分行为。

3、房地产经纪人因协助伪造查封解除文件被追究刑事责任，最可能触犯的罪名是？

A、合同诈骗罪

B、伪造国家机关公文罪

C、职务侵占罪

D、虚假诉讼罪

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封解除文件属于国家机关公文，伪造该文件直接构成《刑法》第280条规定的伪造国家机关公文罪。A项需以非法占有为目的，C项需利用职务便利侵占本单位财物，D项需在诉讼中虚假陈述，均不符合本题情形。知识点：房地产经纪相关刑事罪名。易错点：混淆不同犯罪行为的构成要件。

4、买方通过房地产经纪人购买房产后，因原房主债务导致房产被查封，经纪人已尽到合理审查义务但仍需承担的责任是？

A、全额赔偿

B、连带责任

C、补充责任

D、不承担责任

【答案】D

【解析】正确答案是D。《房地产经纪管理办法》规定，经纪人已尽合理审查义务的，不承担赔偿责任。但需注意，合理审查包括核查产权登记、查封信息等。知识点：经纪人的免责情形。易错点：误认为只要发生损失经纪人就要担责。

5、房地产经纪机构未建立查封信息核查制度导致多起交易纠纷，监管部门可采取的处罚措施不包括？

A、罚款1万元

B、暂停网签资格

C、吊销营业执照

D、记入信用档案

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《房地产经纪管理办法》，吊销营业执照需由市场监管部门作出，住建部门只能采取罚款、暂停网签等行政处罚。知识点：房地产经纪监管措施。易错点：混淆不同部门的行政处罚权限。

6、法院查封房产时未通知实际占有人，房地产经纪人作为占有人可采取的合法救济途径是？

A、继续占有使用

B、提起执行异议

C、要求解除查封

D、申请国家赔偿

【答案】B

【解析】正确答案是B。《民事诉讼法》规定，案外人可对执行标的提出异议。A项可能构成妨碍执行，C项需符合法定条件，D项需以违法执行为前提。知识点：执行异议程序。易错点：混淆执行异议与国家赔偿的适用条件。

7、房地产经纪人发现签约房产存在轮候查封（多个法院先后查封），正确的处理方式是？

A、告知买方风险后继续交易

B、建议买方联系首封法院

C、立即终止经纪服务

D、要求卖方提供担保

【答案】C

【解析】正确答案是C。轮候查封意味着产权存在重大瑕疵，继续交易将面临极大风险，经纪人应终止服务。知识点：轮候查封的法律后果。易错点：低估轮候查封的风险程度。

8、买方因房产被查封无法过户，房地产经纪人已收取的佣金应如何处理？

A、全额退还

B、按比例退还

C、不予退还

D、协商处理

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》，因居间人过错导致合同目的不能实现的，不得请求支付报酬。隐瞒查封信息属于重大过错。知识点：佣金返还规则。易错点：混淆过错责任与风险分担。

9、房地产经纪人协助办理查封房产的解封手续，必须提交的核心文件是？

A、买卖合同

B、法院裁定书

C、身份证明

D、申请书

【答案】B

【解析】正确答案是B。解封必须依据生效法律文书，裁定书是核心依据。其他文件为辅助材料。知识点：解封登记要件。易错点：忽视法律文书的必要性。

10、房地产经纪人在查封登记中的行政责任主要依据的法规是？

A、《民法典》

B、《刑法》

C、《房地产经纪管理办法》

D、《不动产登记暂行条例》

【答案】C

【解析】正确答案是C。《房地产经纪管理办法》是规范经纪行为的主要部门规章。A项调整民事关系，B项规定刑事责任，D项规范登记程序。知识点：房地产经纪法规体系。易错点：混淆不同法律的调整范围。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2