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2025年房地产经纪人查封登记与抵押登记冲突专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记与抵押登记冲突专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，人民法院对不动产进行查封登记时，登记机构应当如何处理？

A、直接办理查封登记，无需通知权利人

B、先通知权利人，再办理查封登记

C、要求申请人提供担保后办理

D、拒绝办理，建议通过诉讼解决

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记暂行条例》第27条，登记机构收到人民法院的协助执行通知书后，应当直接办理查封登记，无需通知权利人。B选项错误，查封登记具有强制性，无需事先通知；C选项错误，担保不是查封登记的必要条件；D选项错误，登记机构必须依法协助执行。知识点：查封登记的强制性和即时性。易错点：混淆查封登记与一般登记的程序差异。

2、某房产已被法院查封，房主未经许可擅自设定抵押权并办理登记，该抵押权的效力如何？

A、有效，因为已办理登记

B、无效，因为查封期间禁止处分

C、部分有效，需法院确认

D、效力待定，需债权人同意

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第399条，查封期间不得设定抵押权，否则抵押权无效。A选项错误，登记不能对抗查封的禁止性规定；C选项错误，法律明确规定无效；D选项错误，抵押权效力不取决于债权人同意。知识点：查封对处分权的限制。易错点：忽视查封的绝对禁止效力。

3、抵押登记完成后，法院对该房产进行查封，抵押权人应如何主张权利？

A、抵押权自动消灭

B、抵押权优先于查封债权

C、需向法院提出异议

D、只能等待查封解除

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，抵押权作为担保物权优先于普通债权，包括查封债权。A选项错误，查封不影响抵押权效力；C选项错误，抵押权人无需异议；D选项错误，可优先受偿。知识点：物权优先性原则。易错点：混淆查封与抵押权的效力层级。

4、登记机构发现某房产同时存在查封和抵押登记申请时，应如何处理？

A、优先办理查封登记

B、优先办理抵押登记

C、同时办理

D、要求申请人协商

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记操作规范》，查封登记具有优先性，应先于其他登记办理。B选项错误，抵押登记不能对抗查封；C选项错误，不能同时办理；D选项错误，登记机构应依法处理。知识点：登记顺位规则。易错点：忽视查封登记的优先性。

5、房主隐瞒查封事实办理抵押登记，登记机构已核发他项权证，该抵押权是否有效？

A、有效，登记具有公信力

B、无效，因为隐瞒事实

C、可撤销，需权利人申请

D、部分有效，需法院认定

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第216条，不动产登记具有公信力，善意第三人取得的抵押权有效。B选项错误，隐瞒事实不影响登记效力；C选项错误，非可撤销情形；D选项错误，无需法院认定。知识点：登记公信力原则。易错点：混淆登记效力与登记原因。

6、法院解除查封后，原抵押权人未及时办理注销登记，新买受人能否取得所有权？

A、能，因为查封已解除

B、不能，抵押权仍有效

C、需抵押权人同意

D、需登记机构批准

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第406条，抵押权不因所有权转移而消灭，新买受人需承担抵押权。A选项错误，查封解除不影响抵押权；C选项错误，抵押权人同意非必要条件；D选项错误，登记机构无权批准。知识点：抵押权的追及效力。易错点：忽视抵押权的独立性。

7、登记机构错误将查封房产办理抵押登记，应承担何种责任？

A、行政赔偿责任

B、民事赔偿责任

C、刑事责任

D、无需承担责任

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《国家赔偿法》，登记机构错误登记造成损害的，应承担行政赔偿责任。B选项错误，非民事责任；C选项错误，非刑事责任；D选项错误，需承担责任。知识点：登记错误的责任承担。易错点：混淆责任类型。

8、抵押权人发现抵押房产被查封后，最有效的救济途径是？

A、向登记机构申请异议

B、向法院提出执行异议

C、向房主主张违约

D、自行解除抵押

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民事诉讼法》，抵押权人可向执行法院提出异议，主张优先受偿权。A选项错误，登记机构无权处理；C选项错误，违约责任与物权冲突无关；D选项错误，抵押权不能单方解除。知识点：执行异议程序。易错点：混淆救济途径。

9、查封登记与抵押登记冲突时，应以哪个登记时间为准？

A、查封登记时间

B、抵押登记时间

C、申请时间

D、法院文书时间

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记暂行条例》，查封登记时间具有优先效力，不受其他登记影响。B选项错误，抵押登记不能对抗查封；C选项错误，申请时间无法律效力；D选项错误，文书时间需以登记为准。知识点：登记时间效力规