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2025年房地产经纪人查封登记合规审查要点专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记合规审查要点专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，人民法院办理查封登记时，应当向不动产登记机构送达的法律文书是？

A、协助执行通知书

B、民事判决书

C、财产保全裁定书

D、执行通知书

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第93条规定，人民法院要求办理查封登记的，应当提交协助执行通知书和生效法律文书。A选项是必备文书，B、C、D属于生效法律文书范畴，但不是直接办理登记的依据。知识点：查封登记的法定要件。易错点：容易混淆各类法律文书的效力层级和适用场景。

2、房地产经纪人在核查房屋查封状态时，最权威的查询渠道是？

A、业主口头告知

B、物业登记记录

C、不动产登记中心系统

D、法院公告栏

【答案】C

【解析】正确答案是C。不动产登记中心的登记簿具有法定公示效力，是唯一权威的查封状态查询渠道。A、B、D均存在信息滞后或虚假可能。知识点：不动产登记的公示公信原则。易错点：过分依赖非官方渠道信息导致执业风险。

3、被查封的房屋在查封期间可以进行的合法行为是？

A、办理过户手续

B、设立抵押权

C、正常使用居住

D、拆除改建

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封仅限制处分权，不限制使用权。A、B、D均属于处分行为，依法被禁止。知识点：查封对物权权能的限制范围。易错点：误将查封等同于完全禁止使用。

4、轮候查封的生效时间是？

A、送达登记机构时

B、首封解除时

C、法院作出裁定时

D、通知当事人时

【答案】B

【解析】正确答案是B。轮候查封属于附条件生效，必须待首封解除才自动生效。A、C、D均为程序节点，但非生效要件。知识点：轮候查封的法律特性。易错点：混淆轮候查封与正式查封的生效要件。

5、房地产经纪人发现交易房屋存在查封时，正确的处理方式是？

A、建议解除查封后再交易

B、立即终止交易

C、要求买方承担风险

D、隐瞒信息继续交易

【答案】A

【解析】正确答案是A。专业做法是建议先行解决查封问题，B过于绝对，C、D违反执业规范。知识点：经纪人的风险告知义务。易错点：在风险处理上采取极端化措施。

6、预查封与正式查封的主要区别在于？

A、法律效力不同

B、查封对象不同

C、执行机关不同

D、登记程序不同

【答案】B

【解析】正确答案是B。预查封针对尚未登记的财产，正式查封针对已登记财产。A、C、D均非本质区别。知识点：预查封制度的特殊适用情形。易错点：忽视查封对象权属状态的差异。

7、查封期限届满后未续封的，该查封的效力状态是？

A、自动解除

B、需申请解除

C、转为轮候

D、永久有效

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封期限届满自动失效。B、C、D均无法律依据。知识点：查封期限的法定效力。易错点：误认为查封需要主动解除程序。

8、房地产经纪人在房源核验时，对查封信息的核查频率应当是？

A、签约前一次

B、带看前一次

C、签约前和过户前两次

D、每周定期核查

【答案】C

【解析】正确答案是C。签约前确认交易可行性，过户前确认权利状态，两次核查最稳妥。A、B可能遗漏风险，D不切实际。知识点：经纪业务中的风险节点把控。易错点：忽视动态风险监控的必要性。

9、异议登记期间，原查封登记的效力？

A、中止

B、终止

C、不受影响

D、需重新审查

【答案】C

【解析】正确答案是C。异议登记不影响已生效的查封效力。A、B、D均无法律依据。知识点：异议登记的效力范围。易错点：混淆异议登记与查封登记的法律效果。

10、房地产经纪人因未核查查封信息导致交易纠纷，可能承担的法律责任是？

A、连带赔偿责任

B、补充赔偿责任

C、行政责任

D、刑事责任

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《房地产经纪管理办法》，经纪人因过错造成客户损失应承担补充赔偿责任。A、C、D需符合特定构成要件。知识点：经纪人的法律责任类型。易错点：夸大或缩小责任范围。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房地产经纪人核查房屋查封状态时，应当重点审查的文件包括？

A、不动产登记簿

B、法院协助执行通知书

C、业主身份证

D、房屋买卖合同

E、物业费缴纳凭证

【答案】A、B

【解析】A、B是法定查封依据，具有直接证明力。C、D、E属于辅助材料，不能直接证明查封状态。知识点：查封登记的证明文件体系。易错点：混淆主要证据与辅助证据的证明力。

2、可能导致房屋被查封的情形包括？

A、债务纠纷

B、财产保全

C、行政处罚

D、离婚析产

E、继承纠纷

【答案】A、B、E

【解析】A、B、E均涉及财产权属争议，符合查封条件。C通常不直接导致查封，D