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2025年房地产经纪人收益法估价模型构建专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法估价模型构建专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法估价模型构建专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法估价中，预测未来净收益时，最核心的基础是？

A、房地产的历史成交价格

B、房地产当前的市场租金水平

C、房地产未来的潜在收益能力

D、房地产的重置成本

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心思想是房地产的价值取决于其未来能带来的

经济收益，即“未来收益的现值”。因此，预测其未来的潜在收益能力是构建模型的基础。

A选项历史成交价格是市场比较法的依据；B选项当前租金水平是预测未来收益的起点

和参考，但不是核心，核心是未来的趋势和潜力；D选项重置成本是成本法的依据。知

识点：收益法的基本原理。易错点：容易将预测的起点（当前租金）与预测的核心（未

来潜力）相混淆。

2、在构建收益法估价模型时，确定资本化率（或报酬率）时，通常不考虑以下哪

个因素？

A、同类房地产的市场收益率水平

B、银行同期贷款利率

C、估价对象房地产的个别风险

D、房地产未来物理折旧的速度

【答案】D

【解析】正确答案是D。资本化率是将未来收益转换为现值的比率，它反映了投资

的风险和回报要求。A、B、C选项都是影响投资回报率和风险的关键因素，因此必须

考虑。D选项房地产的物理折旧，它影响的是未来的收益（如维修费用增加）和房地产

的剩余寿命，从而间接影响价值，但它本身不直接构成资本化率的决定因素。资本化率

是“率”，而折旧是“量”的变化。知识点：资本化率的构成与影响因素。易错点：将影响

房地产价值的所有因素都误认为是影响资本化率的直接因素。

3、采用收益法对一栋商业综合体进行估价，若预测其未来净收益每年保持不变，且

收益年限为无限年，则该估价模型属于？

A、有限年期收益法模型

B、无限年期收益法模型

C、收益乘数法模型

D、现金流量折现法（DCF）模型

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【答案】B

【解析】正确答案是B。当收益年限为无限年时，且年收益稳定，我们使用的是无

限年期的收益法模型，其价值等于年净收益除以资本化率。A选项适用于有明确剩余

使用年限的房地产；C选项收益乘数法是一种简化的收益法，通常用年收益乘以一个乘

数，不直接涉及资本化率和年限；D选项DCF模型适用于未来各年收益不稳定的复杂

情况，虽然也可以计算无限年，但题干描述的是最简单的稳定模型。知识点：收益法的

基本模型分类。易错点：混淆不同模型的适用条件，特别是DCF模型的广泛适用性与

特定简化模型的区别。

4、在收益法估价中，有效毛收入是指？

A、房地产在正常经营下可获得的总收入

B、潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入

C、潜在毛收入加上其他收入

D、净收益加上运营费用

【答案】B

【解析】正确答案是B。有效毛收入是收益法计算中的一个关键步骤，它等于潜在

毛收入（理想状态下满租时的收入）减去空置损失和收租损失（如坏账）。A选项描述

的是潜在毛收入；C选项描述的是潜在毛收入的构成，不是有效毛收入；D选项是净收

益的定义反推，净收益=有效毛收入运营费用。知识点：收益法中收入指标的层级关

系。易错点：容易混淆潜在毛收入和有效毛收入，忽略空置和收租损失的影响。

5、估价师在为某写字楼构建收益法模型时，发现该物业存在一个长期固定租户，其

租金远低于市场水平。在预测未来收益时，应如何处理这部分租金收入？

A、直接采用该合同租金，因为合同具有法律效力

B、直接采用市场租金，因为收益法应反映市场价值

C、在合同期内采用合同租金，合同期满后采用预测的市场租金

D、取合同租金与市场租金的平均值

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法评估的是房地产的客观市场价值，但必须尊重已存

在的、合法的租赁合同。因此，在合同有效期内，应采用实际能收到的合同租金；合同

期满后，则应基于当时的市场情况进行预测，采用市场租金