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2025年房地产经纪人因合同条款模糊引发的典型案例分析与风险防范专题试卷及解析

2025年房地产经纪人因合同条款模糊引发的典型案例分析与风险防范专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、某二手房买卖合同中约定“房屋交付时保持现状”，但未明确“现状”是否包含屋内固定装修。交房时买方发现卖方拆除了部分定制衣柜，双方发生争议。根据合同法原理，该条款应如何解释？

A、按字面意思解释，仅指房屋主体结构

B、按交易习惯解释，应包含固定装修

C、按卖方理解解释，因卖方为原业主

D、视为条款无效，重新协商

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第142条，对合同条款理解有争议的，应按合同所使用的词句、相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则确定意思。固定装修属于房屋“现状”的合理组成部分，按交易习惯应包含在内。A选项过于狭隘，C选项违反公平原则，D选项不符合合同解释优先规则。知识点：合同解释规则。易错点：忽视交易习惯和诚信原则的适用。

2、合同约定“税费由买方承担”，但未明确具体税种。交易中产生土地增值税，卖方主张应由买方承担。该约定效力如何？

A、有效，买方应承担所有税费

B、部分无效，土地增值税应由法定纳税人承担

C、无效，税费约定违反法律强制性规定

D、效力待定，需税务机关认定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据税法规定，土地增值税的纳税义务人为卖方，合同约定不能改变法定纳税义务。但买卖双方可就其他税费（如契税）进行约定。A选项错误，C选项过于绝对，D选项无法律依据。知识点：税费承担约定与法定义务关系。易错点：混淆约定自由与法定义务的界限。

3、合同约定“定金支付后30日内办理过户”，但未明确起算时间。买方于签约后第35日支付定金，卖方主张已超期。应如何认定？

A、以签约日为起算点，已超期

B、以定金实际支付日为起算点，未超期

C、视为未约定期限，需重新协商

D、按卖方理解，买方违约

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第501条，合同生效时间未明确约定的，以实际履行行为确定。定金支付是合同履行的一部分，应以实际支付日为起算点。A选项缺乏依据，C选项不符合合同解释规则，D选项违反公平原则。知识点：合同履行期限的确定。易错点：忽视实际履行行为对合同条款的补充作用。

4、合同约定“房屋面积以产权证为准”，但未明确误差处理方式。交房时实测面积比产权证面积小3%，买方主张赔偿。应如何处理？

A、卖方无需赔偿，按约定执行

B、卖方应退还3%的房款

C、适用《商品房销售管理办法》的误差处理规则

D、买方有权解除合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。虽然合同约定以产权证为准，但未排除法定误差处理规则的适用。根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。A选项过于机械，B选项计算错误，D选项不符合解除条件。知识点：面积误差处理规则。易错点：混淆约定优先与法定补充的关系。

5、合同约定“违约方应承担守约方的一切损失”，但未明确损失范围。卖方逾期交房，买方主张包括误工费、租房费和精神损害赔偿。哪些损失可能获支持？

A、全部损失

B、仅直接经济损失

C、直接经济损失和合理的精神损害赔偿

D、仅租房费

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第584条，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的损失。误工费和租房费属于直接损失，精神损害赔偿通常不获支持。A选项范围过宽，C选项无法律依据，D选项不完整。知识点：违约损害赔偿范围。易错点：忽视可预见性规则。

6、合同约定“房屋交付时保证无租赁”，但未明确是否包含短期租赁。交房时买方发现卖方与第三方签有1个月租约。该条款如何解释？

A、包含所有租赁，卖方违约

B、仅指长期租赁，卖方未违约

C、按交易习惯解释，应包含短期租赁

D、视为未约定，需重新协商

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据合同解释规则，“无租赁”应理解为无任何形式的租赁关系，除非合同明确排除短期租赁。B选项缺乏依据，C选项交易习惯不明确，D选项不符合解释规则。知识点：合同条款的严格解释。易错点：对“无租赁”的狭义理解。

7、合同约定“买方贷款不足时应在7日内补足房款”，但未明确起算时间。银行通知贷款不足后，买方于第10日补足。卖方主张违约。应如何认定？

A、以银行通知日为起算点，买方违约

B、以合同约定交房日为起算点，买方未违约

C、视为未约定期限，买方未违约

D、以卖方催告日为起算点，买方未违约

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第502条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易