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房地产项目委托管理合同

一、合同的定义与核心价值

房地产项目委托管理合同，是指房地产项目的委托方（通常为项目的投资主体或开发商）将项目从前期策划、规划设计、工程建设、成本控制、招投标管理、直至项目竣工验收、交付使用及保修等全过程或若干阶段的管理任务，委托给具有相应资质和专业能力的受托方（项目管理公司），并支付相应管理费用的协议。

其核心价值在于：

1.明确权责边界：清晰界定委托方与受托方在项目管理各环节的权利、义务与责任，避免后续合作中的推诿与扯皮。

2.规范管理行为：通过合同条款约定项目管理的标准、流程和目标，确保项目管理工作的专业化、规范化运作。

3.保障项目目标：以合同为纽带，约束双方共同致力于实现项目的质量、进度、成本、安全等核心目标。

4.风险合理分担：在合同中预先设定各类可能风险的承担机制，为项目顺利推进提供保障。

二、合同的主要构成要素与核心条款解析

一份完善的房地产项目委托管理合同，通常包含以下核心构成要素和条款：

（一）合同主体与背景信息

合同的开篇应明确合同双方当事人的基本信息，包括委托方与受托方的全称、注册地址、法定代表人、联系方式等，并确保信息的准确性与合法性。同时，应对项目的基本情况进行简要描述，如项目名称、地点、性质、规模、主要建设内容等，使合同指向的标的清晰具体。

（二）委托管理范围与服务内容

此条款是合同的灵魂所在，必须详尽、明确。委托管理范围可以是项目全过程管理，也可以是分阶段管理（如仅工程建设阶段）。具体服务内容应逐项列明，通常包括但不限于：

1.项目前期管理：协助或负责项目策划、可行性研究、项目报批报建、勘察设计管理（包括方案设计、初步设计、施工图设计的组织、协调与审核）、相关合同的洽谈与签订管理等。

2.工程建设管理：包括施工招标采购管理（编制招标文件、组织评标、协助定标）、施工过程管理（质量、进度、安全、文明施工控制）、监理单位的管理与协调、现场签证与变更管理、材料设备采购管理与质量把控等。

3.成本控制与合同管理：协助编制项目总投资估算、设计概算、施工图预算，负责工程进度款支付审核、竣工结算审核、动态成本监控，以及各类合同的履约管理、档案管理等。

4.项目验收与移交：组织或协助进行分部分项工程验收、竣工验收、消防验收、规划核实等，负责项目竣工资料的整理归档及向委托方或相关部门的移交，配合项目结算审计。

5.其他专项服务：如协助办理商品房预售许可、参与市场推广建议、物业管理的早期介入协调等，根据双方约定增减。

条款设计要点：服务内容应尽可能细化，避免使用“等”、“相关”等模糊性词语。对于受托方的每项服务，应明确其是“负责”、“协助”还是“参与”，以界定责任深度。

（三）管理权限与责任界定

明确受托方在项目管理过程中的权限范围至关重要，这直接关系到项目决策效率和责任划分。权限的设定应遵循“必要且适度”的原则，通常包括：

1.日常管理决策权：在委托范围内，对一般性事务的直接处理权。

2.审核建议权：对工程款项支付、重要材料设备选型、设计变更、现场签证等事项的审核与提出建议权，最终决策权通常仍在委托方。

3.对外协调权：代表委托方与设计、施工、监理等参建单位及政府相关部门进行沟通协调。

责任界定：应明确受托方对因其管理失职、失误或违反合同约定而给委托方造成损失时的赔偿责任。同时，也应明确委托方未及时提供必要条件、未及时决策或支付款项等导致项目延误或损失时的责任。特别需要区分因受托方过错导致的责任与因不可抗力、第三方原因或委托方自身原因导致的责任。

（四）服务期限与合同生效、终止

1.服务期限：应明确合同自何时起至何时止。通常以项目通过竣工验收、完成资料移交且结算完毕为服务期限的终点。也可根据委托阶段约定具体起止时间。

2.合同生效：一般约定自双方法定代表人或授权代表签字并加盖单位公章（或合同专用章）之日起生效。

3.合同终止：除了服务期限届满自动终止外，还应约定提前终止的条件，如：一方严重违约导致合同目的无法实现；因不可抗力致使合同无法继续履行；双方协商一致提前终止等。合同终止后的善后工作，如资料移交、费用结算等，也应一并约定。

（五）服务报酬与支付方式

这是委托方的核心义务，也是合同的关键商务条款。

1.报酬构成与计算方式：常见的计费方式有：

*固定费率法：按项目总投资额（或工程费用）的一定百分比计取。

*固定总价法：在明确服务范围和内容的基础上，约定一个总管理费用。

*人工成本加酬金法：按受托方投入的人员成本（工资、社保、福利等）加上一定的管理费和利润计取。

具体采用何种方式，由双方根据项目特点、服务范围等协商确定。

2.支付节点与比例：应约定清晰的支付进度计划，如按项目形象进度（如桩基完成、主体结构封