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2025年房地产经纪人土地增值税视同销售收入的确定专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人土地增值税视同销售收入的确定专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人土地增值税视同销售收入的确定专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据土地增值税相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务，其视同

销售收入的确定应首先参照什么标准？

A、企业自行确认的账面价值

B、同类开发产品的市场销售价格

C、开发产品的实际成本

D、评估机构出具的评估价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《土地增值税暂行条例实施细则》及相关规定，企业

将开发产品用于抵偿债务、对外投资等视同销售行为，其收入确认顺序为：1.按企业当

月销售的同类房地产的平均价格确定；2.按企业在最近时期销售的同类房地产的平均

价格确定；3.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

因此，市场销售价格是首要参照标准。选项A账面价值、选项C实际成本均不适用于

视同销售收入的确认。选项D评估价格是在前两种市场价格均无法获得时的次优选择，

而非首选。知识点：视同销售收入确认顺序。易错点：容易混淆收入确认的优先顺序，

误将评估价格作为首选。

2、某房地产企业将一套未售出的商铺无偿赠送给关联公司，在进行土地增值税清

算时，该商铺的视同销售收入应如何确定？

A、按照该商铺的开发成本确认

B、按照该商铺的账面净值确认

C、参照同类商铺的市场公允价格确认

D、按照企业自行定价确认

【答案】C

【解析】正确答案是C。企业将开发产品无偿赠送他人，属于土地增值税视同销售

行为。其收入确认应遵循前述顺序，即首先参照同类产品的市场销售价格（公允价格）。

选项A、B均为成本或净值概念，不符合税法对收入确认的要求。选项D企业自行定

价若明显偏低且无正当理由，税务机关有权核定，不能作为最终确认依据。知识点：无

偿赠送行为的收入确认。易错点：认为无偿赠送就没有收入，或直接使用成本价值，忽

略了税法上“视同销售”的强制性规定。

3、在土地增值税清算中，房地产开发企业用开发的商品房进行职工福利分配，其

视同销售收入的确定，下列说法正确的是？

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A、直接按开发成本计入收入

B、由企业董事会决议确定价格

C、按同类商品房在分配当月的平均售价确定

D、无需确认收入，仅作内部转账处理

【答案】C

【解析】正确答案是C。将开发产品用于职工福利，属于视同销售。其收入确认应按

照企业当月销售的同类房地产的平均价格确定。选项A错误，收入确认不能使用成本。

选项B错误，企业内部决议价格不能对抗税法规定，若明显偏低需核定。选项D错误，

视同销售必须确认收入，不能仅作内部处理。知识点：职工福利分配视同销售。易错点：

误认为内部职工福利不涉及外部交易，无需确认收入，或混淆会计处理与税务处理。

4、当房地产企业发生视同销售业务，但企业当月及近期均无同类产品销售价格时，

主管税务机关应如何确定其销售收入？

A、按企业提供的成本利润率计算

B、按开发产品的历史成本确认

C、参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定

D、按企业申报的任意价格确认

【答案】C

【解析】正确答案是C。这是视同销售收入确认顺序中的第三步，即在前两种市场

价格均无法获得的情况下，由税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价

值确定。选项A成本利润率通常用于企业所得税的视同销售，土地增值税有明确规定。

选项B历史成本不适用。选项D企业申报的任意价格若无合理依据，税务机关不予采

纳。知识点：无同类售价时收入的核定方法。易错点：将不同税种（如企业所得税）的

视同销售规则与土地增值税混淆。

5、土地增值税视同销售行为的实质是？

A、企业资产的内部转移

B、未取得货币资金但发生了所有权的转移

C、企业会计核算上的调整

D、为降低税负而进行的筹划

【答案】B