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2025年房地产经纪人收益法的理论依据与前提假设专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法的理论依据与前提假设专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人收益法的理论依据与前提假设专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、收益法评估房地产价值时，其最核心的理论依据是什么？

A、生产费用价值论

B、效用价值论

C、预期收益原理

D、供求原理

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心思想是房地产的价值取决于其未来所能带来

的预期收益的现值总和，这直接体现了预期收益原理。A选项生产费用价值论是成本法

的理论基础；B选项效用价值论虽然与价值相关，但不如预期收益原理直接和核心；D

选项供求原理是影响所有商品价格的基本规律，并非收益法特有的理论依据。知识点：

收益法的基本原理。易错点：容易将价值论的一般原理与收益法的特定理论依据混淆。

2、在运用收益法时，下列哪项不属于其基本前提假设？

A、房地产的未来收益可以预测

B、房地产的收益年限是有限的

C、房地产的未来收益风险可以量化

D、房地产的收益是持续且稳定的

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法的前提假设包括未来收益可预测、风险可量化以及

收益的持续性。收益年限可以是有限的，也可以是无限的（如土地所有权），因此“收益

年限是有限的”并非必要前提。A、C、D三项都是保证收益法能够合理应用的关键假设。

知识点：收益法的前提假设。易错点：容易将某些具体应用场景下的条件（如设定有限

年期）误认为是普适性的前提假设。

3、收益法中的“资本化率”本质上反映了什么？

A、房地产的建造成本回收速度

B、与房地产投资风险相匹配的期望收益率

C、银行同期贷款利率

D、房地产的物理折旧率

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率是将未来年收益转换为现值的比率，它本质上是

投资者根据房地产未来收益的确定性、风险性等因素所要求的期望回报率，与投资风险

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直接相关。A选项与成本法相关；C选项只是一个参考利率，不完全等同于资本化率；

D选项是物理损耗的度量，与投资回报无关。知识点：资本化率的内涵。易错点：容易

将资本化率与市场利率或折旧率等概念混淆。

4、在收益法评估中，假设房地产在持有期内产生的净收益每年保持不变，这主要

体现了哪项前提假设？

A、最高最佳使用假设

B、收益持续增长假设

C、收益稳定假设

D、市场公开假设

【答案】C

【解析】正确答案是C。净收益每年保持不变是收益稳定假设的一种典型表现形式，

它简化了预测模型，是收益法中常用的假设之一。A选项最高最佳使用假设是指房地产

处于法律上允许、技术上可能、经济上可行的最佳利用状态；B选项收益持续增长假设

则意味着净收益逐年递增；D选项市场公开假设是针对市场比较法的。知识点：收益法

的具体假设类型。易错点：需要区分收益稳定、收益增长等不同的收益模式假设。

5、收益法评估商业地产时，其价值主要来源于哪项权利？

A、所有权

B、使用权

C、抵押权

D、地役权

【答案】B

【解析】正确答案是B。对于商业地产，其价值主要通过出租获取收益来实现，因此

其价值核心在于房地产的“收益权”，而收益权是使用权的重要组成部分。虽然所有权包

含收益权，但在实际评估中，特别是评估承租人权益或特定年限使用权价值时，使用权

是更直接的考量。A选项所有权是完整的权利束，但收益法更关注能产生收益的权能；

C、D选项是限制性或从属性权利，不直接产生主要收益。知识点：收益法评估的产权

基础。易错点：容易笼统地认为是所有权，而忽略了价值实现的直接权利基础是使用权

（或收益权）。

6、运用收益法时，要求评估对象房地产必须具备“收益能力”，这主要指什么？

A、房地产必须正在出租

B、房地产具有通过经营或出租获取潜在收益的能力

C、房地产的收益必须高于银行存款利息

D