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2025年房地产经纪人基于房源勘察的精准定价策略专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人基于房源勘察的精准定价策略专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人基于房源勘察的精准定价策略专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房源勘察过程中，对房屋“朝向”因素的评估，以下哪项描述最能体现其对定

价的核心影响？

A、朝向影响房屋的采光和通风，进而影响居住舒适度

B、朝向决定了房屋的观景视野，直接关联溢价空间

C、朝向是影响房屋能耗（如冬季采暖、夏季制冷）的关键因素，长期影响居住成本

D、朝向是风水学中的重要考量，对特定客户群体有决定性作用

【答案】C

【解析】正确答案是C。虽然朝向确实影响采光、通风和视野（A、B），但这些因

素最终都综合体现在居住的长期成本和舒适度上。C选项直接点明了其对居住成本（能

耗）的长期影响，这是形成价值差异、影响定价的根本经济逻辑，更为核心和深刻。D

选项的风水因素属于特定文化偏好，不具备普适性，不是定价的核心依据。知识点：房

源物理属性对价值的影响。易错点：容易停留在表面现象（如采光好），而未能深入分

析其背后的经济价值（如节能成本）。

2、房地产经纪人在为老旧小区的房源进行定价时，勘察发现该小区紧邻一个新规

划的地铁站点（预计两年后开通）。对此“规划中”的利好，最合理的定价策略是？

A、立即按照地铁已开通的标准进行定价，以获取最高利润

B、完全忽略此规划因素，因为存在不确定性

C、在当前市场价基础上，给予一个适度的“预期溢价”，并在报价时向客户明确说

明其时间风险

D、等待地铁开通后再调整价格，现在按无利好因素定价

【答案】C

【解析】正确答案是C。规划中的重大利好是影响未来价值的重要因素，不能完全

忽略（B错误），但也不能将其等同于已实现的利好（A错误），因为存在规划变更、建

设延期等风险。D选项则过于保守，会错失潜在的市场机会。C选项体现了专业性和

前瞻性，既承认了规划的价值，又通过“适度溢价”和“风险告知”来平衡买卖双方的利益，

是精准定价中处理未来预期的正确方法。知识点：外部环境因素（规划）对定价的影响。

易错点：容易在“完全无视”和“过度透支”两个极端之间摇摆，未能准确把握不确定性的

价值折价。

3、在对一套复式住宅进行勘察时，发现其楼梯陡峭，室内动线设计不合理。这种

“户型缺陷”在定价时应如何处理？

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A、因其为复式结构本身具有稀缺性，可忽略该缺陷

B、在参照同户型均价的基础上，进行较大幅度的折价

C、建议业主进行改造后再定价，当前不报价

D、在勘察报告中客观记录，并在定价时作为重要的“减分项”进行价值扣减

【答案】D

【解析】正确答案是D。复式结构的稀缺性（A）不能掩盖其明显的功能缺陷。B选

项的“较大幅度折价”过于主观，缺乏依据。C选项不切实际，经纪人需要基于现状给出

定价建议。D选项是专业做法：首先客观记录问题，然后将其作为影响房屋整体使用价

值和市场吸引力的负面因素，在对比同品质房源后进行合理的价值扣减。知识点：户型

与内部结构对定价的影响。易错点：容易被房源的某个亮点（如复式）迷惑，而忽视了

影响居住体验的核心缺陷。

4、房源勘察中，对“楼层”因素的考量，以下说法最不准确的是？

A、对于无电梯的多层住宅，中间楼层通常被视为“黄金楼层”

B、对于高层住宅，楼层越高通常价格越高，但顶层和设备层可能例外

C、楼层的定价影响是绝对的，不受建筑类型和目标客群影响

D、商业一楼的商铺因其昭示性和便利性，价值通常远高于高层

【答案】C

【解析】正确答案是C。楼层的价值是相对的，并非绝对。例如，对于有年轻家庭

客群的社区，低楼层可能更受欢迎；对于追求景观的客群，高楼层更优。A、B、D分

别阐述了不同类型物业（多层住宅、高层住宅、商业）中楼层价值的一般规律，是正确

的。C选项的“绝对”说法违背了房地产定价“一房一价”、因地制宜的核心原则。知识点：

楼层因素在定价中的相对性。易错点：将特定