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期房交了首付不给合同

在房地产交易中，期房因价格优势和选择空间成为许多购房者的首选。然而，“交了首付却拿不到合同”的情况时有发生，这不仅让购房者陷入被动，更可能隐藏着多重风险。这种现象背后涉及开发商资金链、合同备案流程、法律监管漏洞等复杂因素，需要从多个维度解析其成因、影响及应对策略。

一、首付与合同分离的常见场景

购房者支付首付后无法及时获得合同，通常出现在以下几种情况中。部分开发商在未取得《商品房预售许可证》时便违规销售，为规避监管，会以“内部认购”“诚意金”等名义收取费用，此时自然无法签订正式购房合同。即便开发商已取得预售资格，也可能因房源抵押、土地使用权纠纷等问题，导致合同备案受阻。例如，某楼盘将已售房源二次抵押给金融机构，购房者支付首付后，因抵押未解除无法完成网签备案，合同长期处于“待签”状态。此外，一些开发商利用购房者对流程的不熟悉，以“合同需总部审核”“备案系统故障”等理由拖延签约，实则将资金挪用于其他项目周转，待资金链缓解后才补办手续。

另一种典型情况是合同条款存在争议。开发商可能在合同中设置不平等条款，如模糊交房时间、缩减配套承诺、加重购房者违约责任等，当购房者提出修改要求时，开发商以“格式合同不可变更”为由拒绝，导致签约陷入僵局。部分购房者因急于购房，在未仔细核对条款的情况下支付首付，事后发现问题要求修改合同遭拒，陷入“钱已付、合同难签”的困境。

二、开发商拖延签约的深层动机

开发商刻意拖延合同签订，本质上是对购房者资金和权益的双重侵占。从资金层面看，房地产项目开发周期长、资金需求大，部分开发商通过收取首付快速回笼资金，用于支付工程款、偿还债务或拿地扩张。若项目后期出现资金链断裂，已支付首付的购房者将面临“房财两空”的风险。例如，某房企在多地同时开发项目，将A项目购房者的首付挪用于B项目建设，导致A项目因资金不足停工，购房者既无法收房，也难以追回已付款项。

从法律风险转移角度，未签订正式合同意味着买卖关系未受法律保护。开发商可借此规避逾期交房、房屋质量等违约责任，而购房者因缺乏合同依据，维权时举证困难。此外，部分开发商利用时间差进行“一房多卖”，将同一房源出售给多名购房者，收取多笔首付后卷款跑路，此类案例在司法实践中并不罕见。

三、购房者面临的隐性风险

首付支付后未签合同，购房者将暴露在多重风险中。首先是产权风险，根据《民法典》规定，不动产物权以登记为生效要件，未签订合同则无法进行产权预告登记，开发商若将房屋抵押或转售，购房者难以对抗善意第三人。其次是资金安全风险，若开发商破产清算，已支付的首付可能被列为普通债权，清偿顺序位于工程款、银行贷款之后，购房者实际能追回的资金微乎其微。

再者，合同缺失会导致维权成本激增。当房屋面积缩水、质量不达标或规划变更时，购房者因缺乏合同约定，无法依据条款要求赔偿或解除合同。例如，某楼盘交房时实际层高比宣传矮10厘米，购房者因无合同约定，只能通过集体诉讼主张权益，耗时长达两年才获得部分赔偿。此外，未签合同还可能影响后续贷款办理，银行通常要求以购房合同作为贷款审批依据，若无合同，购房者可能无法获得按揭贷款，需自行承担全款支付压力。

四、监管漏洞与行业乱象

期房交易中的合同纠纷，暴露出房地产市场监管的薄弱环节。尽管《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得预售许可证不得销售商品房，且预售资金需纳入监管账户，但部分地方执行力度不足。一些开发商通过“阴阳合同”“体外循环”等方式逃避监管，将首付直接转入非监管账户，导致资金流向失控。此外，合同备案流程耗时较长，部分城市网签系统效率低下，开发商利用备案间隙进行违规操作，而监管部门难以及时察觉。

行业内的“潜规则”也加剧了问题的复杂性。部分中介机构为促成交易，隐瞒开发商无预售证、房源抵押等关键信息，误导购房者支付首付。甚至有中介与开发商勾结，通过“返佣”“特价房”等诱饵吸引购房者，事后将责任推给开发商，形成“三方扯皮”局面。购房者在信息不对称的情况下，往往成为最终受害者。

五、购房者的应对策略与法律救济

面对“交首付不给合同”的情况，购房者需采取主动措施维护权益。首先，支付首付前务必核实开发商资质，要求出示《商品房预售许可证》《土地使用证》等五证，并通过当地住建局官网查询房源备案状态，避免购买抵押或查封房源。其次，签订认购书时需明确合同签订时间、违约条款等内容，拒绝支付“无期限等待”的诚意金或首付。

若已支付首付但未签合同，应立即采取行动：第一，向开发商发送书面催告函，要求在指定期限内签订合同，并保留快递回执、沟通记录等证据；第二，向当地住建局、市场监管局投诉，要求介入调查开发商是否存在违规销售行为；第三，联合其他购房者集体维权，通过信访、媒体曝光等方式向开发商施压。若开发商明确拒绝签约或拖延超过合理期限，购房者可依据《民法典》第五百六十三