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物业设备维修保养计划范文

前言

为确保本物业项目内各项设备设施的完好、正常运行，延长设备使用寿命，保障广大业主及使用人的生命财产安全，提升居住及办公环境质量，特制定本设备维修保养计划。本计划旨在通过科学、系统、规范的预防性维护和及时的故障维修，实现设备管理的精细化、高效化，为物业的保值增值和可持续发展奠定坚实基础。

一、指导思想与基本原则

（一）指导思想

以“预防为主，防治结合”为核心，坚持“安全第一、质量为本、业主至上”的服务宗旨，通过建立健全设备管理体系，落实岗位职责，规范操作流程，确保各类设备设施处于良好运行状态，为业主提供安全、舒适、便捷的生活与工作环境。

（二）基本原则

1.预防性维护为主原则：定期对设备进行检查、清洁、润滑、调整、紧固，及时发现并排除潜在故障，防止小故障演变成大事故。

2.安全第一原则：严格遵守安全操作规程，确保维修保养过程中的人身安全和设备安全，杜绝安全隐患。

3.科学管理原则：运用先进的管理方法和技术手段，建立设备台账，记录设备运行状况和维修保养历史，为设备管理提供数据支持。

4.规范操作原则：所有维修保养工作均需按照既定的操作规程和技术标准进行，确保工作质量。

5.经济高效原则：在保证维修质量的前提下，合理控制维修成本，提高设备利用效率，力求以最经济的投入获得最佳的运行效果。

6.全员参与原则：鼓励物业全体员工参与设备管理，培养员工的设备爱护意识，形成人人关心设备、人人参与维护的良好氛围。

二、适用范围

本计划适用于本物业项目内所有公共区域及共用设施设备，包括但不限于：

*给排水系统（生活水泵、消防水泵、排污泵、水箱、管网、阀门等）

*供电系统（高低压配电柜、变压器、发电机、应急电源、电缆、配电箱等）

*消防系统（火灾报警控制器、消防联动设备、喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明、疏散指示标志等）

*电梯系统（客梯、货梯、扶梯及其控制系统）

*空调与通风系统（冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、送排风机等，如配备）

*弱电系统（监控系统、门禁系统、对讲系统、停车场管理系统、广播系统等）

*公共照明系统（庭院灯、楼道灯、泛光灯等）

*清洁与绿化设备（吸尘器、洗地机、高压水枪、割草机等，如配备）

*其他公共设施设备（如儿童游乐设施、健身器材等）

三、组织架构与职责分工

（一）组织架构

成立以物业项目经理为组长，工程主管为副组长，各专业技术人员及维修技工为成员的设备管理小组，全面负责本计划的组织实施、监督检查和持续改进。

（二）职责分工

1.项目经理：负责审批维修保养计划及预算，协调资源，对重大设备问题进行决策，监督计划执行情况。

2.工程主管：负责制定和修订设备维修保养计划，组织实施日常维修保养工作，检查工作质量，管理技术档案，组织技术培训，协调外部维保单位。

3.专业技术员/维修技工：

*严格按照本计划及相关操作规程进行设备的日常巡检、定期保养和故障维修。

*认真填写设备运行记录、保养记录和维修记录。

*及时上报设备异常情况及重大隐患。

*参与设备故障分析与技术改进。

4.客服部：负责收集业主/使用人对设备运行的反馈意见，及时转达给工程部门，并跟进处理结果。

5.安保部：协助进行消防设备的日常巡查，发现安全隐患及时通报工程部门，并参与应急处理。

四、设备分类与保养要求

（一）给排水系统设备

1.生活水泵：

*日检：检查运行声音、振动、电流、电压、出口压力、有无渗漏。

*周检：清洁设备表面，检查密封件，紧固连接螺栓，检查油位及油质。

*月检：检查轴承温度，测量绝缘电阻，对电机轴承进行润滑（按说明书要求）。

*季度检：检查泵体及管路有无腐蚀，检查止回阀、闸阀灵活性。

*年检：解体检查泵体内部零件磨损情况，进行必要的维修或更换，对电机进行保养。

2.水箱/水池：

*日检：检查水位、水质（目测）、溢流管、透气孔状况。

*月检：检查箱体有无渗漏、锈蚀，清洁人孔盖及周边。

*半年检/年检：根据当地卫生防疫要求进行清洗消毒，并进行水质检测。

3.排污泵：

*日检：检查自动启停功能，运行有无异常。

*周检：清洁格栅，手动运行测试。

*月检：检查电缆有无破损，提升叶轮有无缠绕物。

4.阀门及管网：

*月检：检查主要阀门开关灵活性，有无滴漏。

*季度检：对不常用阀门进行启闭操作，防止锈死。

*年检：检查管网有无锈蚀、渗漏，对保温层进行检查修复。

（二）供电系统设备

1.高低压配电柜：

*日检：检查仪表指示、有无异响、异味、过热现象，柜门关闭良好。

*周检：清洁柜内灰尘，检查连