房地产行业专题报告：地产止跌回稳进展如何？-251122-方正证券.pdfVIP

行业研究2025.11.22

房地产行业专题报告

地产止跌回稳进展如何？

方正证券研究所证券研究报告

分析师

摘要

王嵩登记编号：S1220525080009

一、关键数据表现：高基数扰动下的真实趋势辨析

开发投资仍处于负区间：1-10月全国房地产开发投资完成额同比下降

行业评级:推荐14.7%，住宅投资下降13.8%；新开工面积同比降19.8%，反映房企“保交

行业信息付、控开工”策略持续，投资信心修复仍需时间。

上市公司总家数231销售数据受高基数拖累，内生改善隐现：1-10月商品房销售面积、销售额

总股本(亿股)8,468.33同比分别下降6.8%和9.6%，但较去年同期降幅收窄9.0和11.3个百分点。

销售收入(亿元)25,032.5810月单月销售面积同比-19.6%，主因2024年四季度政策脉冲导致的高基数

效应。

利润总额(亿元)-10,414.57

行业平均PE138.01库存连续去化，但同比仍增：商品房待售面积连续8个月环比下降，10月

末较9月减少322万平方米；然而待售面积同比仍增3.3%，去库存政策仍

平均股价(元)5.83

具发力空间。

行业相对指数表现二、结构分化特征：从“城市梯度”到“多重筛选”，指引结构性布局

城市分化加剧，核心城市凸显韧性：一线城市新房价格同比降幅（-0.8%）

21%小于二三线，上海新房价格同比逆势上涨5.7%；二三线城市房价跌幅虽未

13%扩大，但复苏动能偏弱。土地市场仅上海、杭州等热点城市保有溢价成交热

5%度。

-3%

-11%产品与企业呈“双重筛选”逻辑：改善型住宅抗跌性显著优于刚需产品；央

-19%国企及低负债企业销售表现更优，去化率领先。资源向“核心城市+优质产

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房地产沪深300品+稳健主体”集聚，直接映射至资本市场的估值分层。

数据来源：wind方正证券研究所三、政策效果评估：销售端初现成效，投资端传导仍慢

需求端政策部分起效：限购放松、房贷利率下行支撑核心城市需求释放，但

相关研究高基数下表观改善被稀释。

《房价的合理估值中枢怎么看？》2025.11.13

融资支持尚未有效传导至投资端：房企到位资金同比降9.7%，国内贷款降

《地产三季报剖析：分化与托底》2025.11.05

1.8%，“白名单”机制资金重点用于“保交付”，导致拿地意愿持续低迷，

《如何理解四中全会“推动地产高质量发展”10月土地溢价率降至年内新低（2.7%）。

表述？》2025.10.28

《香港楼市是怎样止跌回稳的？》2025.10.20产业链影响分明：竣工链（建材、装修）受益于“保交付”策略，确定性高

于新开工链；销售若持续回暖，后周期消费（家电、家居）有望迎来阶段性

机会。

四、