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万科房地产企业经营与财务状况及融资风险识别分析案例

目录

TOC\o1-3\h\u11002万科房地产企业经营与财务状况及融资风险识别分析案例 1

6931第一章万科房地产企业经营与财务状况 1

250571.1万科房地产企业基本分析 1

210171.2万科房地产企业融资结构 1

219451.2.1万科资本结构 1

100981.2.2万科融资结构 2

205241.2.3万科债务融资结构 3

8512第二章万科房地产企业融资风险识别及解决方案 5

75312.1万科房地产企业融资风险识别 5

100192.1.1融资渠道不够多元化 5

271432.1.2资本结构不合理 5

125852.1.3融资决策机制不健全 6

236882.2万科房地产企业融资风险解决方案 6

万科房地产企业经营与财务状况

1.1万科房地产企业基本分析

万科企业股份有限公司建立于1984年5月，它是我国最早专注于房地产行业业务的公开上市公司之一。发展初期，万科实际上是以“现代科教仪器展销中心”为首的企业，主要销售国营电器及设备。1988年万科凭着当时2000万的高价买入土地的同时，正式宣布转入房地产行业，从此向房地产行业经营发展。万科以高速开发和销售为目标，进行土地存量、投机等市场经营行为，以城市居民住宅市场为主要的企业发展方向。历经多年万科自首批房地产企业开发者一步步发展到如今我国著名房地产企业，始终坚守其强烈的社会责任，带领我国房地产企业的健康发展。经过30余年的发展，如今万科己成为我国房地产行业的领先企业，根据2020年统计数据表明，万科企业全年投资征地超过了1700亿，使其成为全国最大的房地产公司。

1.2万科房地产企业融资结构

1.2.1万科资本结构

资产负债率，是指企业负债与资产的比率。资产负债率的高低代表着企业财务负担水平。资本结构尤其关系着公司的经营及发展，是衡量企业通过制定融资策略的手段，获取的筹集资金量和融资前后公司的经营状况的关键指标。万科企业的融资策略也在持续调整，资本结构不断在优化以迎合企业发展。在不同时期万科通过银行贷款、股票上市、发行可转债等融资方式进行融资，资本结构在这些融资过程中不可避免地将受到影响，本节首要分析了万科资本结构的研究对象，涉及到资产负债率、流动比率及权益乘数。

图4-1：万科历年资产负债结构（单位：亿元）

由图4-1可以推算出万科2016至2020年度的平均资产负债率保持在82.95%上下，自2016年至2019年逐年上升趋势，2020年略有下降，而我国房地产企业排前的平均负债率保持60%-64%区间，侧重体现了债务融资是万科重要的筹集资金手段，万科的流动比率几乎维持在1.17-1.24逐年递减趋势，低于行业平均水平，房地产行业的均值保持在2.48-2.77，显而易见万科十分依靠短期债权，那么偿债能力必然有一定风险。权益乘数从2016年至2019年呈上升趋势，这反映了所有者投入企业的资本在全部资产比例中逐年降低，企业负债越来越重。尽管2020年出现一定幅度的下降，由于万科近年开始减少股权融资，伴随负债的快速增长，体现了债务是万科企业的主要融资方式，再者为权益。由此可见万科需要重点关注财务风险的问题，融资模式决策也需要考虑在其中。为偿还持续不断的债务，万科需要保持销售收入的可持续增长，但因此会导致销售费用的增长，随之意味成本的显著增加。万科过于依赖运营能力，较高的资产负债率具有一定的风险。

1.2.2万科融资结构

融资结构是当企业通过不同方式筹集资金，其筹集资金的金额占总资金的比重，也被称为资本结构。资本结构的概念是长期负债占净资产的比重，它反映了特定一时间点的债务状况。融资结构是资本结构的延伸，既包括长期负债，也有短期负债。目前房地产行业划分成内部和外源融资。其中内部筹集到的资金涉及到股本、职工筹资、公积金及未分配利润。鉴于公司的自身资金有结合了成本较低、高自主性、低风险的优点，通常内部融资为企业筹集资金的首要方式。而外部融资就是通过银行借款、发行股票、债券等金融机构的渠道向企业外部主体筹集资金，获得高融资金额的同时也存在着高风险。企业融资模式往往基于选择合理的融资结构，其通常会被市场环境、筹集资金成本、公司控制权制度、国家统一出台政策等诸多方面影响。

图4-2：万科历年股权融资结构（单位：亿元）

万科的融资结构划分成债券融资及股权融资两大部分，分析图4-2的万科历年股权融资情况中得出结论，未分配利润自从2016年起呈迅速上涨趋势，占了50%左右比重。盈余公积金在未分配利润的份额占第二比重。由于万科还通过发行股票、债券或别的外部融资渠道，避免不了增加相应的融资成本，包括评估