学习情境三 物业管理的早期介入.pptVIP

Chapter-****学习情境三

物业管理的早期介入Contents目录101早期介入概述-02早期介入的主要内容-早期介入的概念01早期介入的作用和意义02学习单元一早期介入概述一、早期介入的概念是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。即指物业管理企业在接管物业之前，参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程，并提出相应的意见和建议，以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。早期介入的咨询服务对象:房地产开发商房地产投资商2.加强施工监理，提高工程质量3.为日后的管理和物业的承接验收打下基础4.提高物业管理企业专业水准，拓展专业知识5.提高建设单位的开发效益1.优化设计，完善使用功能二、早期介入的意义【案例3-1】某市某花园住宅小区，建筑面积10万平方米，分期开发建设。第一期由多幢12层小高层组成，每幢楼均设有电梯。第一期业主入住前，聘请了物业管理企业。在第一期物业管理期间，曾有一位老人被困电梯半小时，但无人知晓，原因是电梯轿厢没有设置对讲呼叫系统，也没有安装监控探头，电梯困人既听不见，也看不见。另外电梯井底没有安装自动抽水泵，万一电梯井进水，就很容易发生水浸电梯事故，造成运输设备的损失。该住宅小区的物业管理针对第一期物业电梯配套设施的不完善，提出了两点建议供建设单位进行改进。（1）在电梯轿厢内加装对讲呼叫系统及监控探头。管理人员监控录像画面，如果发现电梯困人的情况，马上通过对讲系统安抚被困人员，并组织解救，保障住户人身安全。(2)电梯井底加装抽水泵，一旦有水流入电梯井，井底的抽水泵可自动启动抽水，保护电梯。建设单位十分重视物业管理处的意见，立即组织有关专业人员制定整改方案。在该住宅小区第二期开发建设时，一进入规划设计阶段，建设单位就邀请物业管理企业参与其中。物业管理处根据第一期物业使用过程中的问题，提出中肯的改进意见，结果第二期的建设杜绝了第一期电梯配套不完善的问题。该住宅小区的销售价格从第一期均价4000元/平方米上升到4500/平方米，而且很快销售一空。立项阶段01规划设计阶段02施工建设阶段03销售阶段04竣工验收阶段05学习单元二早期介入的主要内容（一）立项阶段1、立项阶段的主要内容立项决策阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发项目可行性研究阶段即开始介入。根据物业建设目标及目标客户群的定位确定物业管理模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；设计与客户目标一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案组织物业管理专业人员调查周边物业管理概况，对该项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平做统计，向建设单位提供有科学分析依据的信息；对该项目今后的物业管理构想进行总体策划；提供服务内容、标准、物业管理成本、收支测算等方面的意见；考虑物业的使用成本2、在这一阶段要注意的要点【案例3-2】某市某花园开发建设项目在立项阶段，物业管理企业就参与工作，对该项目的周边物业管理情况做了调查，提出项目的市场定位、消费水平、物业管理总体构想意见。该开发建设项目位于城市边缘，属于城乡结合部，楼盘处于规划路边。第一期消费者的定位是当地中低收入阶层。物业管理公司建议：①项目周边首层临街位置减少出入口，尽量作为商铺，可增加销售收入。②该地段12层左右的小高层较受消费者欢迎。③每幢楼的电梯设置够用即可，月60-70户配置一台电梯。④既可控制建筑成本，又能降低日后的物业管理成本。⑤绿化庭院在保证绿化率的前提下，减少精品园林景的设置，达到简约、美观、舒适的效果。（二）规划设计阶段1、规划设计阶段的主要内容对物业的结构布局、功能方面提出改进意见；对物业环境及配套设施的合理性、舒适性提出意见；对设备设施的设置、选型提出改进意见；对公共配套建筑、设施、社区活动场地、物业管理用房的需求提出意见2、在这一阶段要注意的要点参与规划设计讨论会，在事前要做好充分准备工作，认真审阅设计图纸及有关资料，改进意见和建议罗列归纳要点，讨论会上的发言要有见地；物业管理企业要侧重从以下几方面提出意见或建议（三）施工建设阶段1、施工阶段的主要内容与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同研究，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等提