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2025年物业楼管的工作总结及2026年工作计划

2025年，在公司战略指导与项目业主的支持下，本人作为XX小区物业楼管负责人，围绕“安全、服务、效率、和谐”四大核心目标，统筹推进日常管理、设施维护、业主服务及团队建设等工作。全年累计处理业主诉求2387单，公共区域设施完好率保持98.6%，业主满意度从年初的82%提升至年末的91%，超额完成年度KPI指标。现将本年度工作情况总结如下，并结合现存问题与业主需求，规划2026年重点任务。

一、2025年工作总结

（一）日常管理：精细化巡查与标准化执行双轮驱动

全年严格落实“三级巡查”制度（楼管日巡、主管周检、经理月查），结合智能巡检系统优化巡查路径，将原有的12条巡查路线精简为8条核心路线，覆盖消防通道、电梯厅、天台、地下车库等23个重点区域，单次巡查时长从65分钟压缩至45分钟，问题发现效率提升30%。通过系统记录，全年共发现并整改问题1423项，其中消防通道堆物512项（同比下降42%）、公共区域设施损坏387项（修复及时率99.2%）、绿化养护问题201项（整改闭环率100%）。

针对业主反映的“巡查时间与出行高峰重叠”问题，调整日巡时段为上午7:30-9:00（早高峰）与下午17:30-19:00（晚高峰），同步增加夜间21:00-22:00的“错时巡查”，重点检查地库照明、单元门关闭状态及电动车违规充电情况，全年夜间安全事件同比减少67%。

（二）安全管理：隐患排查与应急能力双提升

1.消防管理：完成全小区286个灭火器、123个消防栓的年度检测，更换过期设备47套；联合社区开展“119消防月”活动，组织业主参与消防演练4场，覆盖1200余人次，现场演示灭火器使用、逃生绳结操作等实用技能，业主消防知识知晓率从78%提升至95%。针对高层住宅特点，增设天台应急疏散标识32处，优化消防通道反光条铺设方案，整改遮挡消防栓的业主鞋柜、杂物堆12处，获消防部门季度检查“零扣分”评价。

2.设施安全：电梯管理是本年度重点。与维保单位建立“724”响应机制（7分钟内接单、2小时到场、4小时修复），全年电梯故障停机时间累计16小时（同比减少28小时），通过加装电梯物联网监测系统，实现载重超限、异常震动等12项指标实时预警，提前发现并处理曳引机异响等隐患3起，避免了2次可能的困人事故。

3.门禁与监控：完成单元门“人脸识别+密码+刷卡”三合一改造，淘汰原有的单一刷卡系统，业主授权通过率从85%提升至98%；升级监控系统至400万像素高清设备，盲区覆盖率从12%降至3%，配合警方调取监控协助破获电动车盗窃案2起，业主安全感显著提升。

（三）设施维护：全周期管理与节能改造同步推进

1.公共设施维修：建立“小修不过夜、中修3天结、大修有公示”的响应标准，全年处理日常报修1892单，其中灯泡更换、门锁调试等小修1215单（平均完成时间2.5小时），墙面修补、管道疏通等中修567单（平均完成时间1.8天），屋顶防水、地库地坪翻新等大修110单（均提前完成并公示进度）。针对2号楼3单元长期存在的卫生间反味问题，联合专业公司排查发现主下水管堵塞，协调6户业主配合拆改，历时15天彻底解决，获业主联名致谢。

2.设备更新与节能：完成3台老旧二次供水泵更换，新设备能耗降低25%，水压稳定性提升；在1-5号楼公共区域试点安装人体感应LED灯，照明能耗同比下降41%，年节约电费约3.2万元；对绿化灌溉系统进行分区控制改造，根据季节调整浇水时段，全年用水量减少18%。

（四）业主服务：需求响应与情感连接深度融合

1.精准服务：建立“一户一档”需求台账，涵盖业主家庭成员结构、特殊需求（如老人独居、儿童上学）、历史诉求等信息，全年更新档案423户。针对30户70岁以上独居老人，推出“每日一问候”服务，通过楼管上门或电话确认安全，累计处理突发健康问题5起（如高血压发作、摔倒），均及时送医。

2.服务创新：推行“15分钟响应机制”，业主通过物业APP、微信群或电话反馈问题，楼管需在15分钟内给予初步回复，复杂问题2小时内现场查看并制定解决方案。全年响应及时率99.3%，解决率97.8%，业主投诉量同比下降58%。

3.社区文化：结合传统节日开展“邻里节”系列活动，包括春节写春联、端午包粽子、中秋赏月会等，全年组织活动12场，参与人数超2000人次；开设“社区课堂”，邀请医生、律师、教师开展健康讲座、法律咨询、儿童课业辅导，累计服务400余人次，业主间互动频率提升，邻里矛盾同比减少34%。

（五）团队建设：能力提升与凝聚力强化并重

1.技能培训：制定“月度主题+季度考核”培训计划，全年开展消防操作、设备维修、沟通技巧等专题培训12