【财通-2025研报】解析消费REITs：投资价值的甄别与考量.pdfVIP

解析消费REITs：投资价值的甄别与考量

房地产

证券研究报告行业深度分析报告/2025.12.22

投资评级:看好(维持)解析消费REITs：投资价值的甄别与考量

最近12月市场表现核心观点

房地产沪深300❖内需逐步回暖，消费类REITs稳步发展，市场有望持续扩容：截至2025

21%年11月30日，我国消费类REITs已上市12只，消费基础设施REITs指

13%数累计上涨43%，涨幅TOP10产品中，7只为消费类REITs。考虑到扩内

6%需政策导向明确，消费基本面逐步修复，新增消费REITs项目持续入市，存

-1%量产品积极扩募，未来消费REITs市场规模有望加速扩容。

-9%

-16%❖关注底层资产估值合理性，折现率及隐含的NOI增长率是决定估值的

核心因素：通过直接资本化率判断消费类REITs的估值合理性过于笼统，

需结合底层资产基本面、隐含的NOI增长率及折现率对项目进行详细分析。

分析师房诚琦NOI增长率可在一定程度上反映底层资产盈利增长潜力，是横向对比不同消

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费REITs估值合理性的关键依据，我们计算消费类REITs底层资产的NOI

fangcq@

增长率一般在3%-5%，由高到低排序，百联又一城（百货商场）＞杭州西溪

分析师陈思宇印象城＞成都大悦城＞杉井奥特莱斯。折现率是评估底层资产估值合理性的

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另一重要因素，需兼顾宏观利率与资产基本面，通过横向对比同类资产的区

chensy04@

位、运营质量等基本面，判断折现率及估值是否处于公允水平。

分析师何裕佳

SAC证书编号：S0160525090001

❖多维度评估消费类REITs投资价值：收益法对底层资产估值主要反映资

heyj@

产内在价值和绝对价值。相对估值法P/FFO指标反映资本市场的认可度和未

来预期。此外，由于消费类REITs整体为现金流导向产品，年化派息率是市

相关报告场衡量投资价值的重要指因素。在评估其投资价值的过程中，应综合考虑绝

1.《房地产行业跟踪周报》2025-12-

对估值、P/FFO及年化派息率。目前购物中心和奥特莱斯类RETs估值较为

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接近，百货中心由于其业态及经营局限性，估值在消费类REITs中相对较低。

2.《房地产行业跟踪周报》2025-12-

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3.《房地产行业跟踪周报》2025-12-❖