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他人名义购房协议书

一、协议主体：身份明确与信任基础

协议的核心参与方为实际出资人（甲方）与名义购房人（乙方）。开篇需清晰列明双方的基本身份信息，包括姓名、身份证号（此处可注明“具体信息详见附件身份证复印件”）、联系方式及住址。需特别注意，乙方应为完全民事行为能力人，且其征信状况、婚姻状况（若已婚，需明确配偶是否知晓并同意，或直接列为协议丙方）对后续房产处置及贷款办理至关重要。

核心原则：甲方与乙方之间需建立在充分信任的基础上，且乙方对代持行为的法律后果有清晰认知。若乙方已婚，强烈建议其配偶作为共同乙方或丙方签署协议，避免后续因“夫妻共同财产”产生争议。

二、购房基本信息：标的房产的唯一性与确定性

协议中需明确约定拟购房产的具体信息，包括但不限于：

房产坐落：精确到门牌号，与不动产权登记信息一致；

房屋性质：如商品房、经济适用房（需注意政策限制）、二手房等；

建筑面积：以房产证登记面积为准；

购房总价：明确房屋成交总价款及各项税费承担方；

购房合同编号（若已签订）：作为标的房产的重要凭证关联。

核心原则：此条款需确保指向的房产唯一、可识别，避免因描述模糊导致后续争议。

三、出资约定：资金流向的闭环证据链

实际出资是甲方主张房产权益的核心依据，协议中需详细列明：

1.出资方式：

首付款：明确金额、支付时间、支付方式（如甲方直接向卖方转账，备注“代[乙方姓名]支付[房产地址]购房款”）；

贷款偿还：若以乙方名义办理按揭贷款，需明确月供由甲方承担，甲方应提前将款项转入乙方指定还款账户，并保留转账凭证；

税费及其他费用：包括契税、维修基金、中介费、物业费等，均需约定由甲方承担。

2.资金证明：甲方需保留所有与购房相关的支付凭证（银行转账记录、POS单、收据、发票等），协议中可注明“乙方确认，本协议项下房产的全部出资均来自甲方，乙方未实际出资”。

核心原则：资金流向需形成闭环，所有款项支付均由甲方直接操作或可追溯至甲方，避免现金交易，确保“谁出资，谁受益”的事实清晰可证。

四、房产权属与权利义务：名义与实际的剥离

此条款是协议的灵魂，需明确区分“名义权属”与“实际权属”：

1.权属归属：

明确约定：“乙方仅为标的房产的名义登记权利人，甲方为实际所有权人，享有该房产的占有、使用、收益、处分四项完整权能。”

限制乙方权利：未经甲方书面同意，乙方不得擅自出售、抵押、赠与、出租房产，不得将房产用于担保或设置任何权利负担。

2.甲方权利：

甲方有权决定房产的处置方式（如出售、出租），乙方应无条件配合办理相关手续；

甲方有权居住、使用房产，或委托乙方代为管理；

房产产生的租金、增值等收益归甲方所有。

3.乙方义务：

配合办理购房手续：包括签订购房合同、办理贷款、过户登记、领取不动产权证等；

协助甲方行使权利：如需出售或抵押时，乙方应配合提供身份证明、签署文件；

保管相关证件：不动产权证、购房合同等原件由甲方保管，乙方可留存复印件；

不得滥用名义权利：严禁乙方以房产名义向第三方借款、设定担保，或因乙方个人债务导致房产被查封、执行。

核心原则：通过条款设计，将“登记公示效力”与“实际权利归属”分离，明确甲方的核心权益，同时约束乙方的行为边界。

五、风险承担与责任划分：未雨绸缪的保障

他人名义购房的风险贯穿于房产持有全周期，需提前约定风险承担主体：

1.甲方承担的风险：

乙方不配合办理过户或处置手续的风险；

乙方因债务纠纷导致房产被查封、拍卖的风险（可约定乙方需承担赔偿责任）；

政策变动导致无法过户或税费增加的风险。

2.乙方承担的风险：

因甲方逾期偿还贷款导致乙方征信受损的风险（甲方需赔偿乙方损失）；

因房产产生的法律纠纷（如邻里纠纷、租赁纠纷）牵连乙方的风险（甲方需承担全部责任）。

3.特别约定：若乙方发生离婚、死亡、丧失民事行为能力等情况，应提前约定处理方案（如乙方配偶签署放弃产权声明、指定遗产继承人配合履行协议等）。

核心原则：“谁受益，谁担险”，但需对可能因一方行为给另一方造成的损害约定赔偿责任，实现风险与责任的平衡。

六、房产处置与过户：明确未来路径

1.过户条件与期限：

约定过户触发条件：如限购政策解除、甲方具备购房资格、贷款结清等；

过户期限：满足条件后，乙方应在甲方要求的合理期限内配合办理过户手续，过户费用由甲方承担。

2.出售或其他处置：

若甲方决定出售房产，乙方应配合寻找买方、签订买卖合同、办理网签及过户，售房款全部归甲方所有；

若房产需抵押融资，需经甲方书面同意，融资款项由甲方支配，乙方仅配合办理手续。

核心原则：为房产的最终“回归”或处置设定清晰路径，避免因缺乏约定导致后续操作陷入僵局。

七、违约责任：刚性约束与救济方式

违约责任需具体、可操作，以保障协议履行：

1.乙方违约：

擅自处置房产：乙方需按房产当