上海市宝山区罗店地块区域价值及房地产分析报告.pptVIP

1本体分析Part1

2本体分析——地块位置及周边环境罗店美兰湖位置上海市北部区域宝山区罗店镇的核心功能区—罗店新镇的美兰湖板块，地处美兰湖板块的核心位置。罗店镇位于上海市宝山区西北部，外环线以外。距离中心城区（人民广场）：28公里距上海虹桥国际机场：30公里距上海浦东国际机场：55公里距上海火车站：21公里

3本体分析——地块位置及周边环境周边环境景观环境地块周边有36栋美兰湖高尔夫球场占地面积280亩的美兰湖诺贝尔科技公园地块东侧与天然河道相连，使地块具备绝佳的景观资源。美兰湖高尔夫美兰湖

4本体分析——地块位置及周边环境配套资源目前配套：北欧风情商业街世纪联华超市婚纱摄影基地小学，中学，医院，五星级酒店，高尔夫球场，会议中心等

6区域价值分析/城市规划定位分析三城七镇：“一城九镇”战略现已发展为“三城七镇”，即松江新城、海港新城和嘉定新城和罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、奉城、陈家镇。规划目标：罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态林区3.4平方公里，新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。传统工业区内，三城七镇重要组成部分，辐射上海市区、服务市区客户的城市化居住新镇中心城区浦江镇高桥镇枫泾镇奉城镇罗店镇陈家镇临港新城松江新城嘉定新城朱家角镇

7区域价值分析/区位价值分析罗店与上海市内主要地点距离：距离中心城区（人民广场）：28公里（车程30分钟抵达）距上海虹桥国际机场：30公里（外环线车程20分钟抵达）距上海浦东国际机场：55公里（外环线车程35分钟抵达）距宝山东城区中心：16公里距上海火车站：21公里距A30高速：3公里距A20高速：8公里位于市区西北部宝山区内，距离人民广场28公里，属于城市中心的缓冲地带，具有一定城市属性。

8区域价值分析/交通现状分析轨道、道路等交通系统完善，但目前与市区通达性尚不便捷，具备城市化居住区的发展潜质。主要交通资源：轨道交通7号线在区域内有罗南新村站、美兰湖站，项目到地块的步行时间约在10-15分钟沪太路是市北区域的主要交通干道，南起内环线，向西北方向穿过普陀、宝山两区，北达江苏省太仓市；为一级公路，道路宽度50米，双向6车道，设计车速每小时80公里。A30（郊区环线）北段高速公路为上海北大门连接江浙两省的重要交通干道。它西起沪宁高速公路，与同三国道相连，东至双城路与外环线相连，为双向6车道，设计车速为100公里/小时。

9区域价值分析/美兰湖高尔夫球场美兰湖高尔夫球场是拥有36洞国际锦标赛级会员专属制高尔夫球场，规格在上海名列前茅。占地总面积3390亩的高尔夫生活圈，拟建成南湖泊、北森林各18洞的两座球场。南湖泊传承了高尔夫文化发源地一一苏格兰的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。北森林为会员专属球场，以大型乔木密集种植为主要特色，营造气势磅礴的丛林式生态格调。除湖景外美兰湖高尔夫球场成为最主要的景观资源，亦是区域价值的主要支撑因素之一。

10区域价值分析/美兰湖高尔夫球场上海高尔夫球场集中在以佘山为核心的西南片区，距市区较远。美兰湖高尔夫球场成为稀缺的近郊球场之一，且在北部位置最为优越。

11美兰湖板块资源梳理三城九镇中距离市中心较近的重点规划发展区域；幽静清雅的区内环境景观，特别是美兰湖高尔夫球场等资源，为板块提供了强烈的亲近自然的宜居属性；具备距市区较近的区位与相对便利的交通条件区域业已具备优越的自然宜居属性、是宝山目前最为高端的居住区。

12罗店板块房地产市场/历史沿革目前处于第二阶段产品期，板块内拥有万科、上置、朗诗、景瑞、顺驰、中华企业等大型知名开发商。远洋低密度产品入市后，将会给区域带来第三阶段高端产品。第一阶段产品第二阶段产品

13罗店板块房地产市场/运行概况美兰湖板块于2009年步入快速发展期，整个板块已开始步入成熟阶段市场运行：自2008年以来，罗店区域的成交均价一路上扬，虽然2010年4月以来受到宏观调控的影响，成交量有所下降，但是价格仍然维持在高位，2010年市场均价突破20000元大关；2010年远洋在获得土地后，板块内楼盘都以远洋拿地王作为板块价值提升对外推广，并且受气客户关注。整个板块在逆市中活跃，成交量上升、成交较高上涨。

14罗店板块2010年的房地产市场/项目现状罗店板块项目现状2010年区域已上市住宅项目共计8个楼盘。已完成销售的住宅项目包括：朗诗绿岛、琥珀郡园、美兰湖花园等三个楼盘；美兰湖花园为叠加、联排别墅；朗诗绿岛、琥珀郡园目前在售的是普通住宅。早期曾有独栋产品，后续欠缺低密度产品，目前供应以联排、多层等混合产品为主。

15罗店板块房地产市场/产品价格体系

Documentnumber162004年以前2005-2006年2007-2008年2009年