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房地产企业审计风险的应对建议综述

目录

TOC\o1-3\h\u3546房地产企业审计风险的应对建议综述 1

258591.1强化审计过程的全面管理，应对重大错报风险 1

284441.1.1了解被审计单位及其环境 1

84541.1.2重点审计工程成本 2

240191.1.3重点审计所得税费用 3

97881.1.4重点关注关联方交易 3

115861.1.5评估企业内部控制的有效性 4

85391.2提升注册会计师素质和事务所质量控制，应对检查风险 5

275831.2.1提升注册会计师的职业水平 5

45971.2.2规范会计师事务所的质量控制 6

253111.3完善相应的法律法规，加强市场监管 7

272441.3.1完善相应的法律法规 8

220391.3.2加强对审计人员的市场监管 8

1.1强化审计过程的全面管理，应对重大错报风险

由于重大错报风险无法控制，需要注册会计师重点项目重点审计，达到全面管理的程度，需要深入了解天业股份及其环境，设计合理的审计程序，重点关注工程成本、所得税费用等科目，关注关联方交易，评估内部控制的有效性。

1.1.1了解被审计单位及其环境

准确识别重大错报风险，需要对企业所处的行业宏观背景和目前的经营状况进行分析，这是审计工作开展的前提。针对外部的环境来说，房地产市场发展放缓，企业之间竞争加剧，迫于外界的压力，很多房地产企业转型以适应市场的发展，压力较大的房地产企业没有足够的转型资金面临破产倒闭的风险，舞弊动机心理加重，因此，合理有效评估被审计单位是否处于稳定的发展状态和发展阶段，是否面临着经营风险和财务风险，是注册会计师必须采取的措施。

在行业环境上面，应该充分了解房地产企业所在细分行业的市场状况和竞争情况，房地产项目的周期性等信息，应该与企业披露的行业情况、市场风险、业务状况等相匹配，重点关注是否存在着矛盾不能够相互证明。在政策环境方面，国家宏观政策的变化对房地产企业的发展产生较大影响，财政政策和税收政策都会对企业净利润产生重要的影响，应该重点关注房地产企业是否受到国家政策的影响存在盈利能力不稳定的可能，是否存在现金流不足导致企业偿债能力降低。在公司的治理环境方面，管理层权利过大、内部控制失效，这些应该是注册会计师重点关注的地方。

房地产企业比较特殊，面临的经营风险较大，舞弊的手段更加隐蔽，企业进行舞弊的动机更强，除了采取一般的审计程序获取内部信息外，还应该更加注重外部信息的获取，例如：在进行房地产项目审计时咨询房地产行业的专家，研读行业的研究报告，和行业数据进行对比等，要保证项目组成员之间信息沟通的及时性，防止因为异常或者重大事项被遗漏掉的情况。对房地产企业进行审计，要保证对被审计单位及其环境的了解是充分且恰当的。

1.1.2重点审计工程成本

对于房地产企业而言，涉及到的业务量比较多，工程成本的结转和计提都比较复杂，为了有效应对工程成本确认所带来的重大错报风险，注册会计师需要对被审计单位是否有能力承担该工程项目，对项目在实施的过程中享受的政府政策以及政府政策对工程项目的影响进行全面的了解，对工程项目独有的特点进行熟悉，要保证对工程项目整体上有一个初步的认识，并且始终保持风险意识和职业怀疑态度，分析房地产项目可能存在的错报。

由于工程成本的结转和计提比较复杂，对于工程成本是否发生，会计核算时是否全部记账应该重点审查，将工程项目发生的开发成本、预先支付款项的凭证与被审计单位提供的合同进行比较，检查被审计单位是否存在乱记和混记的情况，成本费用划分是否明确，检查成本的核算是否具有连续性；要重点审查工程项目的开发产品和开发成本这两个科目，根据工程结算单，将工程项目实际发生成本与项目账单的成本对比看是否一致，检查是否存在应该结转却一直挂在账上的情况；在业务开展时，遇到房地产行业的专业问题，聘请房地产行业的专家，评估项目的完成情况以及成本发生情况，是否按照合同约定或者工程进度计入开发成本。

1.1.3重点审计所得税费用

房地产企业由于业务的复杂性，在房屋的交易过程中，房地产企业可能会与消费者签订各种各样的合同，比如签订意向订单，签订两方协议，正式的商品房销售合同等，注册会计师需要在多种多样的文件中识别出有效的确认收入的证明，与其它销售商品的收入不同，商品房的销售收入需要严格遵守规定，涉及到合同主体、交付的时间、产权标准、交付标准以及发生争议需要解决的方法。由于收入确认比较复杂，被审计单位财务人员专业能力较差，可能会导致收入重复计算或者计算不准确，被审计单位按照税法的规定预缴企业所得税计算会有所差异，进而会重复计提递延所得税资产。审计人员应该重点审计收入确认的时点，进一步实施分析程序