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北京

案例一

北京市经开区火箭大街改造案例

（再开发类型：收购盘活低效工业用地保障重大产业项目落地）

一、项目基本情况

北京火箭大街商业航天共性科研生产基地项目位于北

京经济技术开发区瀛海镇瀛昌街6号院，东至瀛福路，西至

瀛顺路，南至二锅头酒业，北至瀛昌街，是北京经开区

规划的空天街区核心节点。项目总用地面积为6.3公顷，

总建筑面积为4.78万平方米，土地用途为工业用地。

该项目对原北京雪莲羊绒有限公司（以下简称雪莲羊

绒）生产基地进行改造更新，建设全国首个商业航天共性科

研生产基地，吸引商业航天全产业链优质项目，引领全国空

天产业发展。项目于2024年1月取得立项，主体结构已于2025

年3月正式封顶，2025年投入使用。其中，北京火箭大街科

技互动展厅已经完成竣工验收，展厅地下设置商业航天测运

控中心，免费对外开放，在北京商业火箭发射时，观众可在

此实时观看。

二、改造主体和改造模式

（一）改造原因

雪莲羊绒北京生产基地主要建筑包括厂房、车间、食堂、

办公楼、职工宿舍等。2019年，按照国家疏解非首都功能产

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业政策，雪莲羊绒将全部生产环节迁移至内蒙古自治区赤峰

市，仅保留品牌营销、运营等功能型部门，厂区大部分空置，

土地处于低效利用状态。

（二）改造主体

2023年，北京亦庄城市更新有限公司成立北京亦庄星箭

科技产业发展有限公司（公司为北京亦庄投资控股有限公司

三级全资子公司，由北京亦庄城市更新有限公司全资持股，

是经开区为服务商业航天产业专门设立的公司），收购项目

土地及房屋产权并作为项目实施主体。

（三）改造模式

北京亦庄星箭科技产业发展有限公司收购雪莲羊绒北

京生产基地项目土地及房产，在确保土地用于产业的条件

下，拆除现有建筑实施重建。重建项目定位为商业航天产业，

打造北京火箭大街，建成后出租给商业航天产业相关企业。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）提升土地效益，盘活低效产业用地

项目盘活了低效工业用地，整体建筑面积从4.78万平方

米增加至11.6万平方米，综合容积率从0.76提升至2.0，增

加了产业发展空间，实现土地集约高效利用。

（二）强化产业链条，保障产业项目落地

北京火箭大街将吸引商业航天上中下游产业链企业集

聚，商业航天上游卫星及火箭制造企业，中游箭体装备、测

控系统、地面终端及设施制造企业，下游促进商业航天产业、

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通信、导航、遥感卫星应用服务企业，助力北京经开区实现

“千企联动、千星入轨、千亿营收”的商业航天创新集群发

展目标。

四、主要做法

（一）摸清家底

北京经开区结合功能定位，以工业用地常态化、精细化、

长效化监管为目标，开展工业用地摸底排查和综合评价，形

成工业用地台账清单；汇聚工业用地分级分类管理所需的各

类数据资源，建立工业用地项目综合评价体系，进行工业用

地及其使用情况动态监测，对接各部门业务系统，推动A、B、

C、D四类工业用地的分级分类精细化管理；实行全生命周期

监管，对不同类别工业用地，制定相应政策，加强优质项目

奖励扶持，推进低效工业用地改造提升；建立信用监管应用

场景，将工业用地综合评价结果纳入行业信用评价指标体

系。经摸底清查与综合评价，雪莲羊绒主要生产环节已搬离，

其产值、税收与产业类型均不满足经开区发展的要求。

（二）规划先行

《北京市促进未来产业创新发展实施方案》提出在北京

经开区等区域重点发展商业航天、卫星网络等细分产业。北

京经开区作为北京市“南箭北星”产业布局中“南箭”的主

要承载区，面对商业航天企业试验排产周期长、成本价格高

等难点堵点，提出建设“火箭大街”，打造国内领先的星箭

网络总部基地和创新高地。

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依据《北京亦庄空天街区规划设计》，“北京火箭大街”

定位为空天街区商业航天共性科研生产基地项目，服务研

发、设计、制造、应用全产业链条，将以共性技术平台为驱

动，解决商业航天领域试验资源紧缺、测试服务供不应求的

痛点，建设创新研发中心、高端智造中心、科技互动展厅，

提升