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研究不动产物权登记制度的完善建议——基于《民法典》物权编

的实践困境

摘要

随着《中华人民共和国民法典》的全面实施，我国不动产物权登

记制度进入了以法典化为标志的新阶段，其在明晰产权、保障交易安

全、维护市场秩序方面的基石性作用愈发凸显。然而，法典的宏观原

则与具体条文在付诸实践的过程中，与长期形成的行政管理惯性及复

杂多变的社会现实相碰撞，暴露出诸多亟待解决的实践困境。本研究

旨在深入探讨《民法典》背景下我国不动产物权登记制度在运行中所

面临的核心难题，并基于法理分析与实践观察，提出体系化的完善建

议，以期为解决相关问题提供理论依据与实践指导。本研究综合运用

规范分析法与案例实证研究法，在对《民法典》物权编及相关司法解

释、行政法规的条文进行体系化、教义学解读的基础上，通过对近年

来司法实践中涌现的典型案例进行类型化剖析，系统性地呈现了现行

登记制度在预告登记效力、异议登记功能、登记错误赔偿机制以及新

型权利登记等方面的具体困境。研究结果表明，现行制度在实践中主

要存在四大难题：第一，预告登记的物权效力在司法强制执行与破产

程序中存在不确定性，其保障债权实现的功能被削弱；第二，异议登

记因其十五日的短暂存续期间与后续救济程序的衔接不畅，难以有效

阻止权利的非法处分，保护真实权利人的作用有限；第三，登记错误

的国家赔偿责任性质模糊，归责原则与赔偿范围不明确，权利人的救

济渠道不畅通；第四，对于居住权等新型用益物权以及其他非典型物

权的登记，缺乏统一、细化的操作规程，导致法律创设的权利无法有

效落地。本研究得出的核心结论是，不动产物权登记制度的完善，必

须在坚持物权公示公信原则的基础上，实现从“重登记形式”向“重

权利实质保障”的理念转变，通过精准的立法解释、细化的配套规则

与能动的司法适用，弥合法律规范与社会实践之间的鸿沟。这一结论

对于丰富和发展我国物权法理论，指导登记机关的行政实践与人民法

院的司法裁判，以及最终构建一个更加公平、高效、权威的不动产物

权登记法律体系，具有重要的理论和实践意义。

关键词

不动产登记；民法典；物权公示；预告登记；异议登记；登记错

误赔偿

引言

在当今中国特色社会主义市场经济体制日臻成熟的社会大背景下

，财产权利，特别是不动产物权，构成了个人、家庭乃至企业最核心

、最根本的财富基础。一个稳定、透明、高效的不动产物权登记制度

，是市场经济得以顺畅运行的基石，它通过赋予无形的权利以有形的

、可信赖的公示外观，极大地降低了交易成本，激发了财产的流转与

利用效率，并为整个社会的产权秩序提供了根本性的保障。随着2021

年1月1日《中华人民共和国民法典》的正式施行，我国的私法体系迎

来了历史性的法典化时代，《民法典》物权编在整合既有《物权法》

等法律规范的基础上，对不动产登记制度作出了更为系统、更为完善

的规定，标志着我国不动产物权保护进入了一个新的历史阶段。

然而，法律的生命在于实施。法典的文本规定，无论多么精妙，

都必须在千变万化的社会实践中接受检验。在《民法典》实施之后，

我们观察到，其关于不动产登记的宏大框架与原则性规定，在与我国

长期以来形成的、具有浓厚行政管理色彩的登记实践相结合时，在面

对金融创新、产权多样化等新需求的挑战时，不可避免地产生了一系

列的摩擦与张力。诸如预告登记的效力边界、异议登记的实际功用、

登记错误后的赔偿机制、居住权等新型权利如何落地等一系列问题，

频繁地出现在司法判决与社会新闻之中，成为制约不动产物权登记制

度效能进一步发挥的关键因素。这些实践困境的存在，不仅损害了当

事人的合法权益，也对物权登记制度的权威性与公信力构成了潜在的

侵蚀。

然而，目前关于《民法典》背景下不动产登记制度的研究，虽然

在宏观的理论阐释与法典条文的解读方面已取得显著进展，但对于这

些在司法与行政实践一线暴露出的具体问题，尚缺乏足够深入的、体

系化的实证研究，导致在实际应用中，无论是登记机关还是司法机关

，都常常面临法律适用上的困惑与裁量上的不统一，缺乏有效的理论

指导与实践策略。因此，深入研究这些实践困境，并在此基础上提出

具有可操作性的完善建议，具有极其重要的现实意义。

本研究旨在系统探究《民法典》物权编实施背景下，我国不动产

物权登记制度所面临的核心实践困境，并构建一套旨在弥合理论与实

践鸿沟的制度完善框架。本研究的目的，并非要对《民法典》的立法

本身进行质疑，而是要通过对一线实践问题的精准“画像”，深刻揭

示法典条文在转化为现实规则过程中的“