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业委会对业主违建搭建告知书

尊敬的各位业主：

近期，我们在小区日常巡查及业主反馈中发现，部分区域存在未经规划审批的建（构）筑物搭建行为，包括但不限于顶层加盖阳光房、露台搭建封闭棚、一楼扩建院落、公共区域增设储物间等。此类行为已对小区整体环境、公共安全及业主共同权益造成影响。作为由全体业主选举产生的执行机构，业委会有责任依据法律法规及《管理规约》，向各位业主明确说明相关问题，并提出整改要求。

一、关于“违法建设”的界定与常见形式

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定进行的建设，均属于违法建设（以下简称“违建”）。

结合本小区实际，常见的违建形式包括：

1.超范围扩建：在房屋产权登记面积外，擅自占用专有部分外围空间（如露台、阳台、庭院）搭建封闭或半封闭建（构）筑物；

2.公共空间侵占：占用楼道、屋顶、绿地、车位等公共区域增设储物间、阳光房、围栏等；

3.改变规划用途：将原本规划为绿化、公共活动区的区域硬化或改造为私人使用空间；

4.违规加层搭建：在房屋顶部、跃层区域未经审批加建楼层或增高原有建筑高度；

5.隐蔽性改造：通过“装饰性结构”“临时设施”等名义变相搭建永久性建（构）筑物（如以防晒棚为名建设实体围墙）。

需特别说明的是，部分业主认为“未影响他人”“物业已同意”或“小区其他业主也在做”即可实施搭建，这是对法律及《管理规约》的误解。《民法典》第二百七十四条明确规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等属于业主共有；第二百八十八条强调，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。任何超出产权范围、损害共有权益或影响他人合法权利的建设行为，均不受法律保护。

二、违建对小区及业主权益的具体影响

违建表面上可能满足个别业主的短期需求（如扩大使用面积、增加储物空间），但从长远看，其负面影响将由全体业主共同承担：

（一）安全隐患直接威胁生命财产

1.结构安全：屋顶加建会增加房屋荷载，可能导致楼板开裂、墙体变形；扩建部分若未与主体结构可靠连接，遇强风、暴雨易发生坍塌；

2.消防隐患：公共区域被占用后，消防通道变窄甚至堵塞，火灾发生时救援车辆无法通行，逃生路径受阻；

3.设施损坏：搭建过程中可能破坏建筑外立面防水、保温层，导致顶层或相邻住户漏水；私拉电线、改造排水管道可能引发电路短路、污水倒灌；

4.高空风险：未固定的阳光房玻璃、围栏构件等，在极端天气下可能坠落，对楼下行人及车辆造成伤害。

（二）公共利益受损导致资产贬值

1.规划破坏：小区整体景观、建筑密度、容积率等规划指标被改变，破坏原有的通风、采光、绿化平衡，降低居住舒适度；

2.产权纠纷：违建部分无法取得产权登记，若涉及买卖、继承，可能引发合同无效、拆迁无补偿等法律纠纷；

3.物业成本增加：为修复违建造成的公共设施损坏（如墙面渗漏维修、消防通道清理），物业需额外支出费用，最终可能通过提高物业费或动用维修资金分摊到全体业主；

4.房屋贬值：小区环境杂乱、安全隐患突出，将直接影响房屋市场估值，据相关机构统计，存在集中违建的小区，二手房均价可能低于同地段规范小区10%-15%。

（三）邻里矛盾激化破坏社区和谐

违建的“示范效应”极易引发连锁反应：某业主搭建阳光房后，相邻业主可能因采光被挡要求拆除，或效仿搭建以“平衡利益”；一楼扩建院落可能占用二楼业主的投影空间，导致上下层矛盾；公共区域被侵占后，未参与搭建的业主会因权益受损产生不满，甚至通过堵门、投诉等方式维权。此类矛盾若长期得不到解决，将严重破坏小区互信氛围，使“熟人社区”沦为“对立群体”。

三、业委会的职责与处理原则

业委会作为业主自治组织，始终以“维护全体业主共同利益”为核心目标。针对违建问题，我们的处理原则如下：

（一）依法履职，不缺位、不越位

根据《物业管理条例》第十五条及本小区《业主大会议事规则》，业委会负有“监督业主和物业使用人遵守管理规约”的职责。对于已发现的违建行为，我们将：

-第一时间核查是否取得合法审批手续；

-若确属违建，向搭建业主发送书面整改通知；

-配合相关行政主管部门（如规划、城管、消防）调查取证；

-对拒不整改的业主，依法协助业主提起民事诉讼或支持行政机关强制执行。

需明确的是，业委会无行政处罚权，所有处理措施均以法律为依据，以沟通协商为优先，避