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物业委托运营管理合同

一、合同主体：明确委托与受托的法律基石

合同的开篇，首要任务是清晰界定合同主体。委托方通常为物业的所有权人代表，如业主大会选举产生的业主委员会，或是在物业初始阶段的开发建设单位。受托方则为依法成立、具备相应物业管理资质与专业能力的物业服务企业。在此部分，需详尽列明双方的法定名称、注册地址、法定代表人或授权代表、联系方式等基本信息，并确保这些信息的真实性与准确性，为后续合同的履行与责任追溯奠定基础。尤为重要的是，委托方的合法性证明，如业主委员会的备案证明、业主大会的授权决议等，以及受托方的资质证书、营业执照等，均应作为合同附件，以证明其签约能力与服务资格。

二、委托事项与范围：清晰界定服务边界

委托事项与服务范围是合同的核心内容之一，必须力求详尽、具体，避免模糊与歧义。这不仅是物业服务企业提供服务的依据，也是业主监督与评价服务质量的标尺。通常应包括但不限于以下方面：

1.物业基本情况概述：明确所委托管理物业的具体坐落位置、类型（如住宅、商业、办公）、建筑面积、楼栋数量、单元数量、公共设施设备清单等，必要时可附物业总平面图作为合同附件。

2.日常运营管理服务：这是物业管理的基础，涵盖公共区域及共用设施设备的清洁保洁、绿化养护、秩序维护（含门禁管理、巡逻、车辆停放管理）、公共照明及给排水系统的日常运行与维护、电梯等特种设备的定期维保协调与监督等。

3.工程维修与养护：明确房屋本体共用部位、共用设施设备的小修、中修及大修责任划分（通常大修需动用专项维修资金，其申请与使用流程应在合同中明确），以及应急维修的处理机制与费用承担。

4.客户服务与沟通：包括业主入住/装修手续办理、日常咨询与投诉处理、物业档案管理、定期向业主委员会或全体业主报告工作等。

5.财务管理与费用收缴：明确物业管理服务费的标准、收缴方式、周期，以及公共水电费分摊方式（如适用）。对于停车场管理费、广告位租赁等公共收益的管理、使用与分配，必须有清晰、透明的约定。

6.社区文化建设：根据物业类型与业主需求，可约定组织社区文化活动、营造和谐邻里关系等内容。

7.其他特约服务：如为满足部分业主的个性化需求而提供的有偿特约服务，其范围与收费标准可另行约定或在本合同中明确原则。

在此部分，“宜细不宜粗”是基本原则。对于各项服务的具体内容、频次、标准，应尽可能量化或参照行业规范、地方标准进行约定，以便于执行与考核。

三、服务标准与质量要求：量化考核的依据

仅有服务范围是不够的，还需对各项服务设定明确的质量标准。这是衡量物业服务企业是否履约的关键。服务标准的制定应科学合理，既考虑到业主的期望，也兼顾物业服务的实际可行性与成本。

例如，清洁服务可约定“每日对公共楼道清扫一次，每周拖拭一次”、“垃圾日产日清”；绿化养护可约定“草坪修剪高度保持在XX厘米，成活率达到XX%”；秩序维护可约定“主出入口24小时有人值守，每小时巡逻一次”等。这些标准可以参照国家或地方颁布的物业管理服务等级标准，或由双方共同协商制定。

合同中还应明确服务质量的检查与评估方式，例如委托方定期组织的检查、业主满意度调查的周期与方式、以及对不合格服务的整改要求与时限。

四、合同期限：明确合作的时间维度

合同期限是合同的基本要素，应明确约定合同的起始日期与终止日期。考虑到物业管理的连续性与稳定性，期限不宜过短，以便物业服务企业进行长期规划与投入；但也不宜过长，以保持市场竞争活力，促使物业服务企业持续提升服务质量。

合同中还应就期限届满后的处理方式作出约定，如是否自动续期（通常需双方同意）、委托方提前通知续约或重新选聘的时限、以及合同终止后的交接程序、资料移交、财物清算等事宜。

五、服务费用与支付：厘清经济关系

费用条款直接关系到双方的经济利益，是合同谈判的重点与难点，必须清晰、具体、无歧义。

1.物业管理服务费：明确收费标准（如按建筑面积每平方米每月XX元）、收费周期（如月付、季付）、缴费截止日期、逾期缴费的违约金计算方式。对于不同类型的物业（如住宅、商铺、车库），其收费标准可能不同，应分别列明。

2.费用构成与用途：应说明物业管理服务费的主要构成，如人员薪酬、清洁物料、维修耗材、能耗、保险、税金、企业利润等。若采用酬金制，还需明确酬金的提取比例或金额。

3.其他费用：如公摊水电费、停车费、装修押金与管理费、各项特约服务费等，均需明确收费标准、依据及分配方式。

4.公共收益：对于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营（如广告、摊位租赁、停车场经营等）所产生的收益，其归属、管理、使用及分配方案必须在合同中作出详细且透明的约定，通常应归全体业主所有，用于补充专项维修资金或改善物业服务，具体由业主大会决定。

5.支付方式：明确是通过银行转账、线上支付还是其他方