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超市租赁合同

一、合同主体与租赁标的物的明确界定

合同主体的资质审查是签订超市租赁合同的首要环节。出租方需确保自身为合法权利人或经授权的管理人，需提供清晰的产权证明文件或授权委托书，避免因产权瑕疵导致合同无效或后续纠纷。承租方则需提供有效的经营资质证明，包括营业执照、食品经营许可证（若涉及）等，确保其具备从事超市经营的法定条件。双方应在合同中明确列出主体信息，包括法定代表人、联系方式及通讯地址，并注明后续通知与文件送达的效力范围。

租赁标的物的精准描述是避免争议的基础。合同中需明确租赁物业的具体位置、建筑面积（含公摊面积的计算方式）、实际使用面积，以及附属设施（如停车场、卸货区、广告位等）的范围与使用权归属。对于超市经营而言，物业的层高、承重、给排水、强弱电容量、消防设施等硬件条件直接影响运营，需在合同中详细列明验收标准，并作为交付条件的一部分。若涉及物业改造，需明确改造范围、责任方及费用承担方式，尤其需注意消防改造需符合当地消防规范，并取得相关审批文件。

二、租赁期限与租金条款的核心谈判

租赁期限的设定需兼顾超市的长期经营规划与灵活性。合同应明确租赁起止时间，同时对免租期（含装修期）进行约定。免租期的时长需根据超市装修规模、招商进度等因素协商确定，期间租金、物业费的减免范围也应清晰列明。对于长期租赁，建议设置合理的续租条款，明确续租的通知期限、租金调整机制及优先权行使条件，避免因到期无法续租导致的经营损失。

租金与支付方式是合同的核心商业条款。租金计算方式通常有固定租金、提成租金（按销售额百分比）或两者结合的模式。采用提成租金时，需明确销售额的统计范围、核算标准及对账周期，避免数据争议。租金支付周期（如月付、季付）、支付账户信息及逾期付款的违约责任（如滞纳金比例、逾期解约条件）需逐条细化。此外，租金递增机制需明确递增周期（如每两年递增一次）、递增比例及计算基数，确保双方对未来成本可预期。

三、双方权利义务与违约责任的平衡

出租方的主要义务包括：保证租赁期内物业的正常使用，负责主体结构及主要附属设施的维修（除非因承租方过错导致损坏）；协助承租方办理经营所需的相关审批手续（如消防、环评等）；不得无故干预承租方的正常经营活动，保障承租方的经营自主权。若因出租方原因（如产权纠纷、未能提供必要协助）导致承租方无法正常开业或经营受损，需承担相应的赔偿责任。

承租方的核心义务涵盖：按时足额支付租金及其他费用（如物业费、水电费、空调费等）；严格按照合同约定的用途使用物业，未经出租方书面同意不得擅自改变业态或转租、分租；遵守物业管理规定，合理使用物业及设施，承担日常维护责任；租赁期满或合同解除后，按约定标准返还物业（如恢复原状或保留装修）。若承租方违反用途约定或擅自转租，出租方有权解除合同并要求赔偿损失。

违约责任的设定需具有可操作性。双方应针对不同违约情形约定明确的责任形式，如违约金计算标准（按合同总金额的比例或实际损失）、赔偿范围（直接损失、预期可得利益损失等）及解约条件。例如，出租方逾期交付物业的，应按日支付违约金并顺延租期；承租方拖欠租金超过约定期限的，出租方有权采取停水停电、解除合同等措施，但需确保程序合法且避免扩大损失。

四、特殊条款与风险防范机制

超市经营的特殊性要求合同中加入针对性条款。例如，关于营业时间的约定需考虑周边居民生活习惯与超市运营需求的平衡；停车场的使用权分配需明确免费或收费标准，避免与其他商户冲突；广告位的设置位置、尺寸及审批责任需单独列明，尤其是外立面广告、LED屏等可能涉及市容管理的设施。此外，超市的生鲜区、冷链设备对电力供应稳定性要求较高，合同中应约定停电应急处理机制及出租方的保障义务。

租赁期间的风险分担需提前规划。对于因不可抗力（如自然灾害、政策调整）导致合同无法继续履行的，应约定免责条款及合同解除后的善后处理（如租金结算、押金返还）。物业因第三方侵权（如相邻权纠纷）或政府征收、拆迁时，补偿款的分配方式（如装修损失、搬迁费、经营补偿等）需明确约定，避免事后争议。同时，建议设置押金（履约保证金）条款，明确押金金额、返还条件及扣除情形，作为承租方履行义务的担保。

五、合同的变更、解除与争议解决

合同的变更与解除需遵循法定或约定程序。任何条款的修改均需双方签署书面补充协议方为有效；解除合同的条件（如根本违约、不可抗力、双方协商一致）需在合同中逐项列明，并明确通知送达的方式及时效。例如，承租方因经营不善需提前解约的，应约定提前通知期限及违约金计算方式，以平衡双方利益。

争议解决方式的选择影响纠纷处理效率。合同中应明确约定争议解决途径：协商不成的，是通过仲裁还是诉讼解决。若选择仲裁，需注明仲裁机构名称及仲裁规则；若选择诉讼，则需约定管辖法院（通常为物业所在地法院）。此外，建议在合同中加入“律师费由败诉方承担”的条