教学材料《税法》_第九章.pptVIP

第二节土地增值税房地产抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。对房地产在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满后视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。（3）房地产的出租。房地产出租是指房产的产权所有人和依法取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。上一页下一页返回第二节土地增值税房地产的出租人虽取得了收入，但没有发生房产、土地使用权的转让，故而其不属于土地增值税的征税范围。（4）房地产的投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让的，则属于征收土地增值税的范围。（5）房地产的合建。房地产的合建是指一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的行为。上一页下一页返回第二节土地增值税自用的合作建房暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（6）房地产的代建。房地产代建是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。房地产开发公司虽取得收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，因而对房地产开发公司的代建行为不征收土地增值税。（7）房地产的征用。房地产征用是指因国家收回土地权属而使房地产权属发生转让的行为。原房产所有人、土地使用权人虽因国家征用取得了一定的收入，但其收入属于补偿性质，因此可免征土地增值税。上一页下一页返回第二节土地增值税对因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，也可免征土地增值税。（8）房地产的兼并。按照税法规定，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的房地产，暂免征收土地增值税。（9）房地产的评估。国有企业在清产核资、重新评估后升值的房地产，因没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以评估增值的房地产不属于土地增值税的征税范围。（二）土地增值税的纳税人上一页下一页返回第二节土地增值税土地增值税以有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税人，其中，单位包括各类企事业单位、国家机关和社会团体及其组织。简而言之，无论是自然人、法人还是其他经济组织，不论是国企、民企还是外资企业，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。（三）土地增值税的税率土地增值税实行4级超率累进税率，具体规定见表9-2。（四）土地增值税的优惠政策1．土地增值税的减免优惠。其主要规定如下：上一页下一页返回第二节土地增值税（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，但高级公寓、别墅及度假村等不属于普通标准住宅。（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。依法征用、收回的房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用的住房，经其向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的予以免税；居住满3年未满5年的减半征税；居住未满3年的，应按规定计征土地增值税。上一页下一页返回第二节土地增值税2．土地增值税的其他征免。在前述的土地增值税征税范围外，现有税法法规还规定了其他征免项目，包括：（1）对中国信达、华融、长城和东方4家资产管理公司及其分支机构，自成立之日起，公司处置不良资产，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。（2）从《金融机构撤销条例》生效之日起，对被撤销的金融机构及其分支机构（不包括所属企业）财产用于清偿债务时，免征其转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的土地增值税。上一页下一页返回第二节土地增值税（3）对中国东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的资产以及利用该资产从事融资租赁业务应缴纳土地增值税，予以免征。对港澳国际（集团）有限公司及其内地公司和香港8家子公司在中国境内的资产，在清理和被处置时，免征应缴纳的土地增值税。三、土地增值税的税额计算土地增值税应纳税额的计算，可以通过利用速算扣除率，按照简易办法计算。其计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率?准予扣除项目金额×速算扣除率土地增值额